지지옥션 강은 팀장의 경매 100일 프로젝트 - 강은

* 경매 4종세트를 열람한다.

- 등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 이렇게 네 가지다.

* 등기부등본

표제부	갑구	을구
부동산의 위치 사용목적 면적 및 구조 변동사항	소유권 보존 소유권 이전 가등기 압류(가압류) 가처분경매신청등기 예고등기 말소 및 회복등기	전세권 저당권(근저당) 임차권 지상권, 지역권 가처분 각 권리의 변경 사항

* 가등기가 경매된 이후에도 말소되지 않아서인지 2회나 유찰될 때까지 응찰한 사람이 없었다. 그러나 같은 날에 등재된 두 권리의 접수번호를 확인해본 결과 근저당의 접수번호가 빠르기 때문에 가등기는 후순위 낙찰 후 말소된다는 사실을 알아냈다. 주변 중개업소에 문의해보니 사겠다는 사람은 있으나 매물이 모자라는 상황이어서 5억원에도 당장 매매할 수 있다고 했다. 등기부를 제대로 볼 줄 아는 것만으로 유선 씨는 멀쩡한 아파트를 매우 저렴하게 취득한 행운을 얻은 것이다.

 말소기준권리와 인수 및 말소 사항 정리

- 선순위(인수주의) : 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 예고등기, 대항령 있는 임차인

- 말소기준권리 : 근저당, 저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기시결정등기

- 후순위(소멸주의) : 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 가등기, 환매등기, 가압류, 임차인

* 대항력 있는 임차인 : 주임법 제3조

- 우선변제 대상 임차인 : 주임법 제3조의 2항

- 최우선변제 대상 임차인 : 주임법 제8조

* 현장 조사는 5가지가 핵심이다

- 부동산 상태 조사, 점유 현황 확인, 관리비 미납 조사, 시세 조사, 동사무소 전입세대 조사

* 낙찰 가격 산출을 위해 참고할 자료들

종류	내용	제공처
공시지가	수익률, 세금부과 요건	시군구청 KLIS.GG.GO.KR
실거래가	06년 1월부터 국토해양부 제공 아파트 실거래가	국토해양부 RT.MOCT.GO.KR
낙찰통계	과거 낙찰사례를 모아 유사지역과 유사 종류의 낙찰통계를 제공	지지옥션 GGI.CO.KR

* 채권자의 배당요구

- 배당요구를 해야만 배당이 되는 채권자

: 소액 임차인, 임금 채권자, 선순위 전세권자, 경매기입등기 이후에 등기된 저당권, 가압류 채권자

대항 요건과 확정일자를 갖춘 임차인, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 국세 등 교부 청구 채권자

민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

- 배당요구를 하지 않아도 배당이 되는 채권자

: 경매기입등기 이전에 등기된 저당권자, 가압류 채권자

소멸되는 전세권자, 임차권 등기를 한 임차인, 경매 신청권자와 이중경매 신청권자

* 낙찰가격, 세 가지 버전을 준비하자

- 점유자가 이사비를 요구하고, 밀린 공과금도 직접 지불해야 하는 최악의 경우

- 임차인과 이야기도 잘 되고 명도에 문제가 없는 최상의 경우

- 중간 가격

* 매각불허가 사유(법원 불허가 결정 사유)

- 무잉여 입찰, 과잉 매각, 부정한 방법으로 최고가 매수자가 된 경우, 입찰 후 천재지변이나 낙찰자가 책임질 수 엇븐 사유로 부동산이 훼손되거나 권리변동이 있는 경우, 법원이 착오로 입찰 물건 명세서가 잘못되거나 입찰절차가 적법하게 진행되지 않은 경우, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우, 최고가매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 경우, 매각조건이 변동된 경우, 집행정지결정 정본이 제출된 경우

* 전기료와 도시가스 요금

- 관리비에 포함되지 않고 별도로 전기료가 부과되는 경우 연체된 전기료가 과다할 때는 낙찰자가 단전을 요구하도록 한다. 한전 역시 밀린 전기요금을 낙찰자에게 떠넘기려 할 수도 있으므로 등기부등본을 제출해서 소유권 이전을 기준으로 전후 요금을 구별해달라고 요구한다. 단전된 이후라면 종전의 비용을 물어줄 필요 없이 낙찰자 명의로 재공급계약을 맺을 수도 있다. 도시가스 비용은 해당 지역 관할 도시가스 공급업체와 대화를 해야 한다. 도시 가스 공급규정에 경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 전 사용자의 체납요금은 변경된 가스 사용자에게 승계되지 않는다고 명시되어 있다.

 유치권 성립 요건

- 채권과 목적물의 견연성이 있어야 한다.

- 채권 변제기가 도래해야 한다.

- 목적물을 점유하고 있어야 한다(성립 요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다.)

- 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.(계약서상 원상복구 규정이 있으면 유치권을 포기하는 것으로 간주)

- 점유가 불법행위에 의한 것이어서는 안 된다.

- 경매개시결정 이전에 점유가 시작되어야 한다.

* 유치권의 특징

- 정당한 유치권자는 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다.

- 유치권은 당사자 의사와 관계없이 일정 용건을 갖추면 법률상 생기는 법정 담보물건이다.

- 경매개시결정 이후에 공사한 대금에 관한 채권은 유치권으로 인정되지 않는다.

- 낙찰 전에 부동산을 점유하고 있지 않았던 유치권자임을 서류나 사진 등을 통해 입증할 수 있다면 인도명령으로 강제집행할 수 있다.

- 허위유치권자는 사해행위에 의해 공무집행방해혐의로 형사고발조치될 수 있으며, 허위유치권자와 통모한 채무자까지 처벌할 수 있다.

- 과실수치권이 있다. 유치한 물건에 대해 다른 채권자보다 먼저 과실을 수취하여 채권 변제에 충당할 수 있다. 유치권자가 부동산의 임대료를 받을 수 있다 다만 소유자와 동의를 받아서 임대를 놓는 경우에 해당된다.

- 유치물을 사용할 수 있다. 다만 점유를 하면서 보존에 필요한 범위 내에서 사용가능하다. 채무자의 승낙이 없이 유치물을 사용하거나 과도한 이용으로 채무자의 이익을 침해한다면 소멸사유에 해당된다.

- 유치권자는 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여 유치물을 점유하여야 한다. 이를 선관주의의 의무라고 한다.

* 현장 조사 시 체크 포인트

- 점유자가 누구인지 파악한다(유치권과 관련이 있는 사람인가? 아니면 소유자 혹은 소유자와 계약을 맺은 사람인가?)

- 내부를 들여다 볼 수 있다면 어떤 공사가 이루어졌는지 유치권 성립 가능성이 있는지 확인한다.

- 시세와 매수세가 어느 정도 되는지 알아본다.

- 후순위 저당권자 xxx를 만나본다.

* 매수인은 유치권자가 인도명령 대상자가 아니나 경매개시결정등기 이후에 취득한 유치권자는 인도명령을 신청할 수 있다.

 법정지상권 성립 요건

- 저당권 설정 당시에 건물이 존재할 것.

- 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.

- 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것.

* 비정상적인 임차인 식별법

- 집주인과 세입자가 가족관계일 경우.

- 보증금 액수와 근저당 금액이 시세에 견주어 과다한 경우.

- 배당요구를 하지 않는 경우.

- 전입은 되어 있지만 확정일자가 없거나 뒤늦게 받는 경우.

* 오피스텔 투자 시 유의사항

- 주된 사용 용도에 따라 규제가 달라지므로 구입 목적에 따라 오피스텔을 구입한다.

- 전용률이 높고 관리비가 싼 곳을 택한다.

- 대중교통이 양호하고 역세권에 있는지 확인한다.

- 체납 관리비, 전기료, 수도세를 먼저 해결한다.

- 공급량과 수요량을 비교한다.

- 준공년도가 얼마되지 않은 것을 고른다.

- 주변 신축 오피스텔의 공급 계획이 많지 않은 곳을 고른다.

* 상가 임차인 변제금액 계산 방법

- 각 임차인의 변제금액 = 낙찰금액의 1/3 * 각 임차인의 최우선변제금액/임차인들의 최우선변제금 합계액.

* 주임법과 상임법의 비교

내용	주임법	상임법
적용범위	주거용 건물의 임대차	상가건물의 임대차
임차보증금의 상한선	제한 없음	제한 있음
대항요건	주택의 인도 + 주민등록	건물의 인도 + 사업자등록
대항력 발생 시기	다음날 0시
우선변제 요건	대항요건 + 확정일자
확정일자 수령 기관	주민센터, 법원, 등기소, 공증사무소	세무서
법인보호	불가	가능
인상 상한율	1년에 5%	1년에 12%
월차임 전환시 산정율 (보증금을 월세로 전환할 경우)	1년에 14% 제한	1년에 15% 제한
계약갱신 요구	없음	5년 범위 내
최우선변제	매각가의 1/2 이내	매각가의 1/3 이내
최우선변제요건	경매기입등기 전 대항요건 갖출 것, 보증금액이 소액일 것, 배당요구 종기일 전에 배당요구 신청할 것

* 상가 현장 조사 시 체크포인트

- 상권이 얼마나 우수한지를 파악한다.

- 현재 운영 중인 가게가 잘 되는지 알아본다. 이는 재계약의 가능성 정도를 파악하기 위해서이다.

- 임대 수요가 튼튼한지 확인하다.

- 유치권 성립 여부를 알아본다.

* 농지 취득 시 주의사항

- 농지(전, 답, 과수원, 임야) 취득 시 농취증 요건을 간과하지 말아야한다.

- 낙찰 전 농취증 발급 가능한지 관할관청에 미리 확인해야 한다.

- 창고 주인과 협의를 통해 창고를 철거하고 원상복구하겠다는 계획서를 제출한다면 농취증 취득이 가능했다.

 분묘기지권 성립요건

- 소유자의 승낙 하에 분묘를 설치한 경우

- 토지소유자가 분묘를 설치한 후 토지를 타인에게 양도한 경우

- 20년간 점유를 통한 취득시효에 의한 경우

* 분묘기지권의 특징

- 사용 대가가 원칙적으로 무상이다.

- 봉분의 형태가 분명해야 한다. 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있어야 하며, 가묘나 평장, 암장 등은 분묘기지권이 인정되지 않는다.

* 분묘기지권과 법정지상권의 차이점

- 법정지상권은 지료를 받을 수 있는 반명 분묘기지권은 무상으로 지료가 없다.

- 법정지상권은 최소 30년 동안 존속한다. 반면 분묘기지권은 제사를 계속하는 한 영원하다.

* 분묘 처리 방법

- 연고자를 알 수 있는 경우 토지소유자 등은 이장을 하고자 할 때에는 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보한다.

- 연고자를 알 수 없는 경우 무연고 분묘일 경우 중앙일간신문을 포함한 2개 이상의 일간신문에 이장에 관한 내용을 2회 이상 공고한다. 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 1개월이 지난 후에 해야 한다.내용은 분묘의 위치, 개장사유, 이장 후 안치장소 및 기간, 공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명 주소 및 연락방법 등이다. 이장비용은 한 기당 200~300만원 내외다.

* 토지 물건 답사기

- 한강신도시로 불리는 김포는 인접한 검단신도시와 함께 서울 도심과 30KM 거리에 위치하고 있어 가깝다. 인천국제공항, 김포공항, 서울외곽순환도로 등이 인접해서 수도권의 서북부 지역 교통 요충지로 성장할 가능성도 높다. 다만 농지와 임야가 많고 공장시설이 무질서하게 산재되어 있기 때문에 계획적 정비가 필요한 곳이다.

* 전원주택 구입 시 유의사항

- 문제는 가격이다.

- 허름한 농가주택을 활용해라. 허름한 농가주택을 사서 리모델링이나 재축을 하게 되면 인허가 절차가 간단하여 손쉬운 방법으로 주택을 마련할 수가 있다.

* 모텔이나 호텔

- 객실 23개 중 낮에 5개실만 사용될 때 (5개실 X 2만원 = 10만원)

- 밤에 숙박객 역시 10개만 찬다고 한면(10개실 X 3만원 = 30만원)

- 월방으로 불리는 장기투숙객 3개 호실 (3개실 X 60만원 = 180만원)

- 한 달이면(40만원 X 30일 = 1200만원)

- 월방을 합치면 1380만원)

- 관리인, 청소용역, 3년에 한번씩 가구를 바꾸거나 장식을 바꿔줘야 하는 것도 생각해야 한다.

- 위탁관리업체에 맡기면 인력관리, 소모품 조달, 시설관리와 마케팅까지 가능하다.

- 모텔을 할 것인가 오피스, 원룸, 고시텔, 요양소 등으로 전환해서 활용할 것인가.

* 성수기 때

- 객실 23개 중 낮에 15개실만 사용될 때 (15개실 X 2만원 X 2회전 = 60만원)

- 밤에 숙박객 역시 15개만 찬다고 한면(15개실 X 3만원 = 45만원)

- 월방으로 불리는 장기투숙객 3개 호실 (3개실 X 60만원 = 180만원)

- 한 달이면(105만원 X 30일 +180 = 3150만원)

 경매시장을 들여다보면 경기를 알 수 있다. 

물건이 쏟아져 나오면 불경기. 경기가 악화되면 집은 물론이고 장사가 안되서 나오는 상가, 실물 경기에 민감한 제조업의 근간이라고 할 수 있는 공장, 십일조가 감소한 교회, 지갑을 열지 않아 소비가 줄면서 쇼핑몰, 찜질방, 병원들도 줄줄이 경매시장이 등장. 고유가가 진행되면 목욕탕, 찜질방, 사우나도 경매물건으로 속출. 은행 대출을 받은 사람들이 자금 압박을 받는 상황이 되면 부동산을 처분해서라도 대출금을 갚으려 하겠지만 부동산 경기가 침체되면 원하는 때에 부동산을 신속하게 매각할 수 없게 되면서 결국 부동산은 경매행이 될 수밖에 없기 때문이다.

* 경매물건이 증가되는 요인은 경기 악화, 부동산 가격 하락, 대출 규제, 금리 인상 등이 있다.

* 물건 수는 경매 처분의 구조상 후행하고, 낙찰가는 선행한다.

낙찰가가 높아지면 부동산 가격도 상승할 것이라는 얘기다.

* 경매 공부부터 시작해서 이사를 하기까지의 과정을 요약하면 다음 표와 같다.

일	월	화	수	목	금	토
		D-40		경매공부시작
	경매란? 장단점 조사			D-30	보유자금 대출가능금액 파악
		D-25	성공실패사례 조사 가격/지역/종류 구체적으로 검색 (주변환경, 교통, 편의시설 고려) 신문공고, 대법원 사이트, 정보업체 이용
D-14	물건 3,4개로 압축! (각종 자료 샅샅이 살펴보기)
				D-10	응찰 물건 1, 2개로 좁히기
D-7 자료조사(감현등물)		D-5 현장조사,준비물 챙기기		D-3 입찰가 산정(3개 버전)		D-1 총정리
D-D 10시			D+3	잔금 마련 계획 수립 경락잔금대출 알아보기
D+7	매각허가결정		명도 대상자 접촉 시도(방문/전화) 집 내부 확인하기
D+14	낙찰허가결정		명도 협상 (임차인과 최대한 구체적으로 협상)
				D+25	이사비, 관리비, 공과금 정산 이사잘짜 정하기
		D+30
D+35	경락잔금대출 확정 은행 방문, 대출 계약, 법무사 등
			D+45	잔금납부 인도명령신청
			입주 준비 인테리어, 보수할 곳 점검
		집 청소		D+60 이사

* 현장 조사 체크리스트

번호	구분	항목	확인
1	준비물	경매물건 정보 출력하거나 스마트폰을 지참한다.
2		사진기, 나침반 준비한다.
3		교통편 사전 숙지(대중교통편 혹은 우전 시 내비게이션 설정)한다.
4		신분증을 지참한다.
5	현장점검	건물의 내관과 외관 상태는 양호한가? 수리할 곳은 있는가?
6		주차장은 있는가? 수용 면적은 넉넉한가?
7		가장 가까운 지하철역까지 얼마나 걸리는가?
8		버스 정류장은 가까운가?/버스편은 충분한가?
9		주변환경(학교, 병원, 마트, 쇼핑센터, 고원 등)은 어떠한가?
10		감정평가서, 등기부등본 등 자료와 현황은 일치하는가?
11		부동산의 향 (동서남북)은 어떠한가?
12		인접하고 있는 도로 폭은 충분한가? 차량이 진입하는 데 편한가?
13		유치권 행사 흔적은 없는가?
14		문해의 호수와 문건상의 호수가 일치하는가?
15		관리비는 체납되어 있지 않은가?
16		전기, 가스, 수도 요금 등 연체 독촉 안내문은 없는가?
17	점유자 확인	점유자는 누구인가? 법원기록과 동일한가? 별도의 사람은 없는가?
18		우편물 수취인은 누구인가?
19		빈집은 아닌가? 전기나 수도 검침계는 돌아가는가?
20	중개업소 방문	시세 및 급매가격은 얼마인가?
21		전세 및 임대료는 얼마인가?
22		매도 물량은 많은가? 빈집은 있는가?
23		거래는 활발한가?
24		주변 개발 계획 및 미래가치는 어떠한가?
25		평균 과리비는 얼마인가?
26		해당 부동산에 대한 개별적 정보를 확인한다.
27	동사무소 전입확인	전입세대 및 전입일자를 조사한다.
28		전입한 사람들 간의 관계를 파악한다.
29	이해관계인	만나볼 이해관계인은 누구인가? 유치권자, 저당권자, 임차인, 소유자, 공유자 등을 파악한다.

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