노후를 위해 집을 저축하라 백원기

노후를 위해 집을 저축하라는 책은 부동산 관련 공부를 하는 중에 많은 분들이 추천하시는 책이기 때문에 꼭 읽어보고 싶었다. 하지만 동네, 구립, 시립 도서관에도 비치가 안 되어 있거나 이미 대출중인 경우가 많았고, 시중 서점에서도 절판이 된 곳이 많았다. 결국 국립중앙도서관에 가서 읽을 수 있었다. 다양한 실례와 인사이트를 제공하고 있기 때문에 부동산에 관심이 있는 분이라면 추천해드리고 싶은 책이다.

많은 부동산 관련 재테크 서적에서도 강조하듯이 전세금은 이자를 내지 않고도 다른 사람의 돈을 빌릴 수 있는 좋은 방법이다. 백원기 저자는 레버리지를 활용하는 것은 다른 금융기관의 대출을 받을 필요없이 전세금만 가지고도 충분하다고 얘기하고 있다. 만약 대출을 받는다고 한다면 전세금 상승과 저축을 이용해서 반드시 2년 안에 갚도록 하라고 조언하고 있다. 

그러면서 대출을 받지 않고 꾸준하게 매년 부동산 1채씩 사는 것이 가장 안전하게 자산을 불리는 방법이라고 한다. 부동산은 팔기 위한 것이 아니라 평생동안 보유하여 다주택자가 되어야 하고, 대출은 가급적으로 받지 말아야 한다. 왜냐하면 부동산은 취등록세와 양도세는 비싸지만 보유세는 싼 편이기 때문이다. 그래서 장기 보유가 이득이라는 말이다. 내 집은 크나 작으나 마치 자동차처럼 관리비와 유지비 각종 세금이 붙기 때문에 부채라는 인식을 가져야 한다. 토지 투자에 대해서는 조심스러운데 그 이유는 토지는 대출, 전세, 토지 이용료를 이용할 수 없다는 치명적인 단점을 가지고 있기 때문이다.

앞으로 미래가 어떻게 변할지 트렌드를 잘 알고 있어야 한다. 중산층은 줄어들고 부자와 가난한 사람들은 더욱 양극화할 것이다. 사람들은 그것이 서울이 됐든 부산이 됐든 갈수록 대도시로 모이게 될 것이고 한 구가당 사람수는 줄어들어 핵가족화가 심해지고 나아가 1인 가구의 수도 크게 늘 것이다. 의학의 발달로 90세 이상의 건강한 사람들도 많아질 것이고 이에 따라 고령화의 속도가 빨라질 것이다.

주거용 소형 부동산을 해마다 1개씩 구입한다. 젊은 이들이 결혼을 하지 않고 1인 가구가 늘어난다고 해도 부동산에 대한 수요가 급격하게 줄지는 않을 것이다. 아니, 오히려 더 늘 수도 있다. 왜냐하면, 할머니 할아버지들은 자녀 집 주변에 소형 평수의 아파트에 거주하기를 원할 것이고, 그 자녀인 아빠와 엄마들은 30평대의 아파트에 살기 원할 것이다. 30평 보다 더 작은 평수를 원할 수도 있다. 아들은 회사 주변에 있는 작은 원룸에서 살면서 돈을 모을 것이고, 딸은 오피스텔을 선호할 수 있다. 핵가족화가 되고 1인 가구의 수가 늘지만, 예전에는 한 집에 가족 모두가 모여 살았다면 지금은 가족이 여러 부동산에 쪼개서 살기 때문에 오히려 부동산에 대한 수요는 늘어나는 식이 될 것이다.

우리들은 기업과 회사들이 돈을 버는 것처럼 돈을 벌어야 한다. 부동산 중개업자는 부동산 거래가 이루어질 때 매매 수수료와 임대 수수료를 받음으로써 돈을 받고 거기에 커미션도 받는다. 증권회사는 단기투자를 하는 사람들의 빈번한 거래를 통해 주식을 살고 팔 때 나오는 수수료를 통해 돈을 번다. 펀드회사도 마찬가지다. 펀드를 다른사람들을 대신해서 운용해주는 대가로 운용수수료를 받고, 판매 수수료 또한 받음으로써 이익을 남긴다. 은행은 대출이자와 예금이자의 차이를 이용하는 예대마진을 통해 돈을 벌고 신문사는 광고비와 발행부수를 늘리는 과정에서 돈을 번다. 건설사 같은 경우에는 분양을 짧은 기간동안 성공적으로 마치면서 높은 분양가를 통해 차익을 남긴다. 보험회사는 시간을 통해 인플레이션의 차이를 통해 그리고 높은 보험료를 꾸준하게 월세 받듯이 따박따박 받고 또 돈이 필요한 사람들이 보험을 해약할 때도 차익을 챙길 수 있다. 가장 흔한 회사들은 상품을 팔면서 수익을 낸다. 바로 매출액과 원가 차이를 이용해서 말이다.

부동산에 투자할 때는 전세가율이 높고 공실률이 적어서 임대가 잘 이루어지는 곳을 알아보고 투자해야 한다. 왜냐하면 전세가가 내려가면 매매가도 같이 내려가고 전세가가 올라가면 매매가도 같이 올라가기 때문이다. 분당과 강남구는 전세가율이 낮아서 매매가가 떨어진 경우이고, 강북구, 광명시, 인천시, 산본시 수원시는 전세가율이 높아서 매매가가 상승한 경우이다.

부동산 중개 사무소를 자주 들러서 알 수 있는 것이 많다. 주변 지역의 향후 호재와 인구 유입의 변화, 그리고 주변 산업시설, 교통시설, 학교의 수, 그 지역 사람들의 연령대를 알 수도 있기 때문에 시장의 흐름을 파악하는데 매우 큰 도움이 된다. 그렇기 때문에 1년에 부동산을 100군데 방문하는 것을 목표로 삼는다면 어느새 준 전문가 수준으로 업그레이드 될 수가 있다. 

등기를 하려면 법무사를 찾아가고는 하는데, 법무사에 가서 일을 본다면 편하기는 하겠지만 돈이 줄줄 나간다. 본인이 셀프 등기를 할 수 있는데 괜히 비싼 돈 들여서 등기를 하는 것은 아깝다는 생각이 들 수가 있다. 인터넷 등기 사이트를 이용한다. 잔금날이 되면, 전 소유자에게 등기권리증, 주민초본, 인감 증명 받는다. 위임장에 인감 직인 찍어 받고 공인중개사에 가서 거래신고필증 받는다. 구청 또는 시청 민원지적과에 가서 토지대장과 건축물대장 떼고, 세정과에 가서는 취등록세 고지서를 받는다. 구청과 시청 안에는 보통 은행들이 들어서 있다. 거기서 등록세를 납부하고, 채권과 인지를 구입한다. 등기소에 가서 등기이전 서류 작성하고 증지를 구입한다. 각종 서류를 철해서 전달하면 3일 후에 등기권리증 나온다.

매일 매일 다이어리에 주가, 환율, 금리, 미국주가 기록하는 습관을 들인다. 주요 경제, 부동산 제목을 다이어리에 적고 중요하다 싶은 기사는 잘라내서 테마별로 분류를 하고 어떤 신문의 어떤 기자가 작성했는지도 메모한다. 왜냐하면 본인들에게 유리하게 기사를 쓰는 경우도 많기 때문이다.

부동산 투자에 임할 때는 나만의 원칙을 꼭 정한다. 다른 곳보다 내재가치에 비해서 저평가 된 곳인지, 투자금액이 적게 들어가는 곳인지, 다른 사람들에게 잘 알려지지 않은 곳인지, 매매가 대비 전세가가 70% 이상으로 높은 곳인지, 대단지인지, 주변에 직장이 가까이에 있는지 등의 체크리스트를 만들어 원칙을 세우는 것이다.

매매를 통해 부동산을 얻고 전세를 준다면 부동산에 전세 수수료 주지 않아도 된다. 그럼에도 전세 수수료를 달라고 하는 중개인이 있다면, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 제20호을 보여주도록 한다.

부동산에 문제가 생기면 내가 직접 가서 해결하지 말고 부동산 중개사에게 수리를 의뢰하도록 하자. 왜냐하면 중개사는 경험이 많고 본인이 잘 아는 수리 업체가 많기 때문이다.

부동산 임대 사업자 등록은 두 곳에서 한다. 시청 또는 구청, 그리고 세무서에서 모두 받아야 종부세를 내지 않아도 된다.

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