부자들의 개인 도서관 이상건 2부(부동산)

2017. 2. 24. 10:30 성공, 재테크

부자들의 개인 도서관이라는 책은 내용이 알차게 구성 되어 있어 1부 주식, 사업에, 2부 부동산으로 2부작으로 포스팅을 했습니다. 


부자들이 어떤 책을 읽어 왔는지 특히 이번에는 부동산 관련된 내용을 중점적으로 요약해보았습니다. 부동산에 관심 있으신 분들은 반드시 책을 요약한 내용을 읽어보시고 마음에 드신다면 책을 직접 읽어보시기를 권해드리고 싶습니다.



 아파트의 가치는 곧 땅으로 결정된다


부동산은 어디에 서 있느냐가 중요하기 때문에 어느 땅에 있느냐가 중요하다. 땅의 가치는 땅을 어떻게 활용하느냐에 따라 의해 결정된다. 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 상업용지에서 건물을 더 높이 올릴 수 있기 때문이다. 이를 용적률이라 한다. 같은 면적의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싸게 되는 건 당연하다. 같은 아파트라도 대지지분이 넓은 것이 더 비싸다. 같은 35평형대 아파트라도 A아파트 대지지분은 12평이고 B아파트는 대지지분이 14평이라고 두 아파트 가격 차이가 별로 나지 않는다. 12평 아파트는 새 아파트이고 14평 아파트는 허름한 아파트이일 때 B아파트가 미래가치가 높기 때문에 B아파트에 투자해야 하는 것이다.





IMF 이후 부동산에 투자한 사람들은 최소한 배로 돈을 벌었고, 주식에 투자한 사람들은 일부에 해당하지만 꽤 큰 돈을 벌었다. 금리 폭등기에 채권을 사놓고 조용히 기다린 사람들도 많은 돈을 벌었다. 채권 중에서 가장 안정성이 높은 채권은 국채인 국민주택 1종이다. 98년 초 5년 만기 수익률 17%의 채권을 사놓았다면 재산이 두 배로 늘어난다. 주식은 아무래도 신경을 만이 써야 하고, 부동산은 현금으로 바꾸는 데 시간이 많이 걸려 환금성이 떨어지지만, 채권은 느긋하게 기다릴 수 있다.


불경기를 나타내는 지표로 경매와 급매물을 들 수 있다. 경매물이 많아지면 부동산시장 추세가 꺾인 것이다. 급매물이 많아지면서 땅으로 돈을 벌 수 있다는 말이 많이 나올 때가 마지막이다. 먼저 돈 없는 사람들의 집부터 경매로 나온다. 아파트보다는 가격이 싼 연립이나 빌라가 먼저 나온다. 그 다음으로는 대출을 껴서 임대사업 목적으로 소유했던 다세대와 다가구 주택이 경매로 나온다. 아파트도 서울 강남보다는 경제력이 떨어지는 지방권부터 나오기 시작한다. 사회 전체적으로 보면 불황기는 사회의 부가 이전 될 수 있는 시기인 것이다.


우리가 역사를 공부하는 것은 이 현실에서 더 나은 삶을 살기 위해서다. 특히 부동산 투자는 역사를 이해하면 실패할 가능성을 크게 줄일 수 있다. 도시의 역사, 교통의 역사, 인구 유입에 따라 부동산의 가치가 오르고 내려간다. 서울이 어떻게 만들어졌고, 그 속에서 부동산의 가치를 어떻게 바뀌어왔는지를 이해하면, 지금 서울 아파트 시장이 앞으로 어떤 방향으로 나아갈지에 대한 아이디어를 얻을 수 있을 것이다.


 사람들은 왜 이동하는가?


1. 돈을 벌기 위해 2. 돈을 쓰기 위해(백화점/시장) 3. 즐기기 위해(스키장/바닷가) 4. 교육을 위해(강남대치) 이동한다. 부동산의 발전 과정은 이 세 가지의 이동 경로에 따르는 것이다. 우리가 부동산 투자를 할 때 중요하게 눈여겨 봐야 할 것은 부자들이 어디로 가느냐 하는 것이다. 자본주의 사회에서 가장 큰 부자는 기업이다. 대기업들이 옮겨가는 곳은 무조건 부동산 가격이 오른다. 아산, 화성, 수원은 모두 삼성의 공장이 입주함에 따라 부동산값이 크게 올랐다. 서소문동에는 옛 동아그룹 계열의 대한통운 사옥이 있다. 동아그룹 창업자는 부동산은 삼성을 따라하면 성공한다는 믿음을 갖고 삼성타운 근처에 사옥을 지었다는 얘기가 있다. 유통업의 거인 롯데도 부동산에 밝다. 유통업은 부동산업이라고 해도 된다. 대기업은 땅을 살 때 최소 10년 이상의 미래를 보고 투자한다. 그렇기 때문에 대기업을 쫓아 투자하면 손해볼 확률이 거의 없다고 해도 된다. 중소기업 오너, 변호사, 의사, 고위 공무원 등 전문직이나 돈이 많은 사람들이 가는 곳을 따라가면 거의 손해보지 않는다. 이런 부자가 가장 많이 모여 사는 곳은 단연코 서울 강남이다. 일산보다 분당의 값이 높은 이유는 강남 부자들이 강남의 대체 주거지로 분당을 골랐기 때문이다. 강남에서 전철로 30분권에 있는 금호 옥수 지역의 집값이 비싼 이유도 강남 주민들이 자기 자식들 집을 마련하기 위해 재개발 아파트에 투자를 해놓았기 때문이다. 농촌보다 도시에, 도시에서도 대도시에, 대도시에서도 회사가 있는 곳과 가깝고 단지가 큰 곳에, 그리고 부자들이 선호하는 곳에 투자해야 한다. 부동산은 사람들의 이동 경로와 움직임을 이해하는 데서 출발해야 한다. 사람들이 모여들면 집이 세워지고 상권이 만들어진다. 그 움직임에 투자해야 한다.


지하철의 역사를 이해하면 앞으로 우리가 부동산 투자를 할 때 어떤 관점에 서야 하는지 파악할 수 있다. 서울 지하철 1호선이 개통된 것은 74년 8월 15일이다. 그 주위에 백화점들이 생기기 시작했다. 71~74년 공사 기간 중에 미도파 백화점 본점이 73년 문을 열었고, 78년에는 미도파 청량리점이 제기 역세권에 자리를 잡았다. 뉴코아 백화점이 서초구 잠원동에서 문을 열었다. 뉴코아 백화점 개점 당시에는 지하철이 없었지만 향후에 3호선 9호선 고속터미널 역이 놓아졌다. 80년에 2호선 1단계 구간의 개통으로 잠실역이 생겼고, 84년에는 2호선의 모든 구간이 개통됐다. 2호선의 특징은 서울 순환선이라는 데 있다. 3, 4호선은 모두 2호선과 연계하기 위해 만들어진 것이다. 90년에 5, 7호선이 착공됐고, 96년에 5호선이 완전 개통됐다. 5호선이 생기면서 새로운 지위를 획득한 지역이 바로 마포와 목동지역이다. 특히 마포 지역은 여의도와 광화문에 직장을 둔 사람들이 30분 안에 이동할 수 있는 교통 요지이다. 3호선으로 옥수와 금호 지역이 재평가 받은 것과 같은 이치다. 7호선은 부동산값이 싸다. 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않기 때문이다.


교통의 핵심은 역이 생기는 것이 아니라, 돈이 많은 사람들이 많이 모이는 곳이다. 사람들이 많이 일하는 곳과 얼마나 빨리 그리고 쉽게 접근할 수 있느냐가 중요하다. 천안 아산 지역의 부동산값이 강세를 보인 것은 서울로 쉽게 이동할 수 있게 되었기 때문이다. 역세권은 모두 세 차례에 걸쳐 부동산 가격이 뛴다. 지하철 노선 발표 시점, 착공 시점, 그리고 개통 시점이다. 노선 발표를 하더라도 개통까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 노선 발표와 개통 시점 중간에 싸게 나오는 물건을 잡으면 된다. 


경매나 급매로 나오는 땅이나 건물이 있으면 매입해 주택이나 상가를 짓고 분양하거나 리모델링하는 방식으로 부동산 사업을 해 수백억 원의 부를 축적한다. 고급 정보를 얻으려는 노력보다 확인 후 싸게 잡는 게 더 좋은 투자 방법이다. 재건축 아파트 투자의 핵심이 바로 용적률과 대지지분이다. 오피스텔은 대지지분이 적다. 우리가 얻을 수 있는 아이디어는 좋은 물건을 싸게 사야한다는 것이다. 급매나 경매는 위대한 투자가들의 생각과 잇닿아 있는 투자법이다. 평소 부동산 중개업소를 부지런히 돌아다니면서 싼 물건을 잡을 수 있도록 해놓아야 한다.


 부동산 파동


제1차 73~74년 월남 특수가 종료된 시점이다. 경기가 불황에 들어가는 시점이다. 71년 9월 주택공사가 한강을 매립해 지금의 반포 남서울 아파트를 지었지만 경기가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않았다. 그때 분양가는 약 17만 원이었다. 입주자 모집이 안 되자 주택공사는 아파트 이름을 반포 아파트로 바꿨다. 분양 가격의 절반은 입주할 때 전세금 형식으로 내도록 했다. 나머지는 분할 상환할 수 있도록 조건을 대폭 완화시켰다. 불황이 가속화되면 정부는 경기를 부양시키기 위한 대책을 내놓지 않을 수가 없다. 부동산 관련 정책을 완화하고 특단의 조치로 기업들이 명동 사채시장에서 높은 이율로 빌린 돈을 강제로 묶어놓는 대신 그에 대한 보상으로 상호신용금고을 설립할 수 있도록 해주는 사채동결을 발표했다. 정부가 경기부양책을 내놓자 주식시장이 움직였다. 경기가 살아나고 73년부터 주택시장도 움직이기 시작했다. 철근값이 35%나 올랐고 목재, 시멘트 등 건자재값도 이어서 올랐다. 철근 파동은 주택 가격의 상승으로 자연스레 이어졌다. 다른 부동산에 비해 환금성이 뛰어난 아파트부터 가격이 올랐다. 주택업체들도 집을 짓고 분양만 하면 금세 물량이 나갔다. 하지만 아파트값 폭등은 석유파동이 일어나면서 기세가 꺾인다. 서울의 대표 아파트의 평당 가격은 72년에 17만 원이었던 것이 2년만에 40만 원까지 2배 이상 올랐다.


제2차 77~78년 1차 파동 이후 주택 경기 침체를 겪은 후 일어났다. 74~76년까지 분양가는 3년간 제자리 걸음을 했다. 2차 파동을 만든 건 중동 특수였다. 중동 근로자들의 달러벌이로 소득이 증가하자 사람들은 집을 사기 시작했다. 2차 파동의 촉발제는 77년 7월 국세청의 부가가치세 과세 조치였다. 부가가치세 과세 조치로 인해 기존 아파트값이 한두 달 사이에 50% 가까이 폭등하자 너도 나도 아파트를 사들였다. 기존에 있던 아파트 값이 오르자 새로 짓는 아파트 값도 따라서 상승했다. 이 시기 각광을 받았던 지역은 여의도였다. 평당 35만 원에 거래되던 아파트값이 1년 반만에 평당 110만 원까지 올랐다. 아파트 가격 상승 이후 땅값도 크게 올랐다. 명동 땅값이 평당 6백만 원에서 1천만 원이 되었고 강남 지역의 택지값은 평당 30만 원으로 올랐다.


제3차 82~83년 79년 중동특수가 끝나고 율산그룹이 부도가 나는 등 실물 경기가 급속히 위축되기 시작했다. 이때 제2차 오일쇼크도 발생해 위기가 닥쳤다. 정부는 온 나라를 시끄럽게 만들었던 장영자 어음 사기 사건으로 금융시장이 꽁꽁 얼자, 강력한 금융시장 활성화 대책도 내놓았다. 금리를 내리고 시중에 돈을 풀었다. 연 24%에 달하던 은행 금리가 8%로 급락했다. 금리가 떨어지고 유동성이 풍부해지자 부동자금이 주택시장으로 옮겨 갔다. 저금리 정책으로 투자가 살아나면서 먼저 소형 아파트와 전세값이 오르기 시작했다. 신규 분양 아파트도 올랐다. 






제4차 87~91년 소위 3저 호황으로 경기가 활성화되면서 일어났다. 가격 상승이 일어나기 전 목동과 상계동에서 아파트가 많이 생기면서 미분양 아파트도 생겨났다. 그런데 3저 호황과 88올림픽 특수로 시중에 자금이 넘쳐나자 시중 자금이 주식시장을 거쳐 부동산 쪽으로 향하기 시작했다. 돈이 풀리면 집값이 오른다는 통설을 전형적으로 보여주었다. 이 시기 집값 상승세는 서울 강남지역에서 시작돼 전국으로 확산 됐다. 아파트값이 평당 3백만 원까지 오르자 정부는 대책을 내놓았다. 신도시 건설 계획을 발표하고 채권입찰제를 강화하고 세제를 개편했다. 88년 8월 10일 발표된 소위 8.10조치는 집값을 잡기 위한 정부의 강력한 의지를 반영했다. 1가구 1주택 비과세 요건을 1년 이상 거주 또는 3년 이상 보유 거주 또는 5년 이상 보유로 연장했고, 1가구 2주택 양도세 면세 기간을 2년에서 6개월로 단축했다.


제5차 01~03년 경기 악화되면서 저금리 정책을 시작했다. 통화량을 늘리고 각종규제를 완화했다. 분양가 자율화, 분양권 전매를 허용하고, 소형 평수 의무 비율 폐지 등 부동산 경기를 살리기 위한 모든 카드를 꺼냈다. 서울 강남에서 시작돼 신도시로 확산된 후 전국으로 그 범위를 넓혀갔다. 환금성이 높은 아파트가 오른 후 다음으로 상가와 오피스텔이 오르고 그 다음에는 땅으로 가격 인상 흐름이 이어졌다. 가격이 오르자 정부는 집값을 잡기 위해 투기과열지구를 지정하고, 양도소득세와 보유세를 강화하고, 분양권 전매를 제한하는 등 거래를 위축시키기 위한 모든 조치를 취하게 된다. 


이런 부동산 역사를 통해 알 수 있는 것은 이런 것이다. 경기 불황기에 정부가 경기 활성화를 위해 금리를 낮추고 돈을 풀고 부동산 규제를 풀 때가 바로 부동산 투자의 적기라는 점이다. 또한 중요한 것은 시중 자금의 양이라는 것이다. 시중에 돈이 많아지면 자연스럽게 물가 상승이 일어나고 이는 주식을 거쳐 부동산값 상승으로 이어진다. 정부 정책의 흐름을 이해하는 것 또한 중요하다. 부동산값이 오른 뒤 내놓는 카드는 예나 지금이나 비슷하다. 세금제제를 강화하고 투기과열지구 등을 통해 거래를 줄이는 방식을 주로 활용한다. 대세 상승 흐름의 패턴을 잘 이해해야 한다. 강남→신도시(분당/정자/서현)→나머지 신도시→강북→수도권 상가→오피스텔→토지(환금성이 가장 떨어짐)의 순의 과정을 이해해야 한다. 주식의 대장이 삼성전자라면 아파트의 대장주는 강남 아파트다.




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