주식에 투자할 때는 현재 가치보다 미래 가치에 집중을 해야 한다. 지금은 볼품없고 인기 없어 보이는 곳이라도 가까운 미래에 아주 유망해질 곳이라면 매력이 있는 곳이라는 말이다. 주가를 분석할 때 주가수익비율인 PER을 확인하곤 한다. 하지만 PER의 맹점은 크게 두 가지다. 현재의 가치를 나타낸다는 점과, 기업이 빚을 갚아나갈 때도 수익은 주춤하더라도 PER이 높아질 수 있다는 사실이다.

장기투자, 가치투자와는 조금 괴리감이 느껴질 수도 있는 내용이지만, 주식천재가 된 홍대리는 아무래도 증권사 직원이 쓴 책이다보니 단기투자나 중기투자의 관점에서 기술한 면이 적지 않다고 생각한다. 왜냐하면 종목의 개별 미래 가치보다 수급의 구조나 거래 타이밍이 더 중요하다고 말하고 있기 때문이다. 더 나아가 이렇게까지 말한다. 가치 있는 종목을 찾아내는 것보다 언제 투자하고 언제까지 보유할 것이냐가 더 중요하다고 말이다. 일견 맞는 말이지만 향후 가치를 먼저 생각해야 하지 않을까 생각했다.

투자하기에 좋은 기업의 조건이 있다. 먼저 자본금에 비해서 현금을 많이 가지고 있을 수록 좋다. 빚은 적고, 유동성 자산을 가지고 있는 비율을 나타내는 유보율이 높은 기업이 좋다. 빚은 20%를 넘지 않는 기업이 좋다. 영업이익율과 자기자본 이익률이 계속 오르는 기업이 좋다. 배당수익률이 높고 자사주를 사놓고 소각하는 기업이 좋다. 기업이 가지고 있는 돈으로 자신의 주식을 산다는 것은 자신이 있다는 말이다.

이왕 주식에서 종목을 찾는다면 강한 종목을 찾는 게 좋다. 최근에 고점을 이룬 종목은 피해야 한다. 거래량은 줄고 있지만 주가는 계속 오르는 종목은 갑자기 폭락하지 않는다. 안전하면서도 크게 오를 수 있는 가능성이 있기 때문이다. 주식이 오르는데 거래량도 같이 오르고 있다면 의심해봐야 한다. 하지만 팔 사람은 없고 살 사람만 있다면 거래량이 감소할 것이고 조금씩 성장을 이루는 최고의 조건이 된다.

2007년 초부터 가을까지 중국의 높은 성장과 관련이 있는 조선, 철강, 기계 업종이 주도주가 될 것으로 예상했다. 매일 같이 상승하는 KOSPI와 자본시장통합법의 국회 통과도 관심 있게 지켜봤따. 여러 금융 상품을 개발할 수 있게 되면 금융주가 수혜주가 될 수 있기 때문이다. M&A 재료와 관련한 건설업계도 유망할 것이다. 차트 검색에서는 20일선을 지지 하고 있는지와 거래량이 서서히 오르고 있는지 그리고 양봉캔들의 밀집도와 같은 기본적인 차트 패턴과 함께 최근 6개월간의 저항 매물대 분포도와 기관과 외국인의 거래량도 주의 깊게 보았다.

주식에는 드라이브 이론을 적용할 수 있다. 똑똑하게 운전하는 것이다. 이말은 즉슨 직선 도로에서는 과감하게 속도를 높이고 위험한 커브길에서는 속도를 늦추는 것이다. 속도를 낮추어야 하는 것은 커브가 있는 도로나 과속방지턱이 있는 구간을 통과할 때인 것이다. 이러한 장애물이나 위험요소가 없는데 속도를 떨어뜨리는 일은 우매한 일이다. 자신 나름의 최고점을 정하고 거기서 살짝 떨어지면 매각하는 것이다.

주식투자에서 성공 확률을 높이려면 차트를 분석하고 창구를 분석할 줄 알아야 한다. 기업이 가지고 있는 가치를 분석하고, 시장의 흐름을 읽어내는 통찰력과 승부사 기질, 그리고 시장의 심리까지 분석할줄 알아야 한다. 주식투자는 또한 마라톤에 비유할 수 있다. 내가 응원하는 기업들을 찾고 평생 함께 가야하는 것이다. 서두르지 않으면서 길게 떠나는 여행과 같은 여정이라고 할 수 있다.

세상에 공짜는 없다. 특히, 주식시장에서는 더 그렇다. 위대한 투자자들은 항상 겸손하고 노력해왔다. 오랜 경험을 가지고 있다는 사실만으로, 또는 시크릿 기술을 배웠다고 해도 피와 땀과 눈물 없이 없이는 그 누구도 성공의 열매를 맺지 못할 것이기 때문이다. 손실은 되도록 짧게 만들고, 이익은 최대한 길게 만들도록 한다.

<주식천재가 된 홍대리> - 최승욱 / 크게 승부하라!

* PER(주가수익비율)의 문제점

- 주식은 미래가치가 중요. PER은 현재가치임.

- 부채 탕감시에도 주당순이익 상승하므로.

* 종목의 개별가치 < 수급 구조, 거래 타이밍

* 보유기간의 조절(언제 진입하고 어느구간까지 묻어둘 것인가) > 종목 발굴

* 미래의 경쟁력 있는 기업의 조건 4가지

1. 부채가 낮고, 유보율(유동성 자산 보유율)이 높은 기업. 자본금 대비 현금 보유율.

- 높은 재무 안전성. 새로운 사업 진출에 용이.

- IMF 때 롯데, 남양유업의 유보율이 수천% 상회. 2만%. 자본금 60~70억에 현금 1조 5천억.

- 부채비율 20% 미만이어야.

2. 자기자본 이익률과 영업이익률이 매년 증가하는 기업.

- 자기자본이익률(주주에게 지불/예금금리처럼) : 1년 당기순이익/자기자본. 얼마나 잘 운용했는가. 

- 현금 창출 능력. (10% 이상인 것이 좋음)

- 영업 이익률(순수영업이익/매출액)

* 비결. 부자를 만나라.

- 카네기. 그리스 오나시스(선박). 빌 게이츠.

- 직접 만날 수 있으면 금상첨화. 강연회. 방송

- 직접 만날 수 없는 경우가 많으므로 책

- <주식 매매하는 법> - 제시 리버모어

- <머니 사이언스>

- <스위스 은행가가 가르쳐주는 돈의 원리>

* 브루노와 파블로. 파이프 라인 우화. 물 양동이 성공과 실패.

* 저 PER(주가수익비율 : 주가/주당순이익;1년간 1주당 오른 값) 혁명

ex) 삼성. 50만원/5만원 : 10만 / 50만원/10만원 : 5만 / 5만이 저PER.

- 본업을 통한 이익에서 나와야지, 토지나 건축물 등의 수익에서 나오는 건 함정.

3. 배당수익률이 높은 기업(고 배당주)

- 배당률 : 배당금/주식액면가 ex) 500원/5000원 = 10%

- 배당수익률 : 배당금총액/시가총액 ex) 20조/80조 = 2.5%

4. 자사주 매입 후 소각하는 기업.

- 회사 보유금으로 자기 회사 주식 매입, 보관. 유통 주식수량 감소 -> 수급 개선 -> 주가 상승

- 주가관리 / 경영진 방어 / 주주중시

- 자사주 소각 / 현금 배당

ex) GM 40% 소각. Microsoft 10여차례 소각

* 가치투자는 2~3년 장기투자.

* 모멘텀 투자. 존 W.헨리. 제시리버모어, 에드 세이코타.

- 급등하는 주식의 날개. 그것은 재료주, 테마주.

ex) 헬리아텍. 자원 개발 재료는 급등하는 종목.(06년에 5천원 -> 07년에 10만원)

* 대표적 호재성 재료는 실적. 실적이 집중되는 어닝 시즌(국내는 3월에 집중)

* 어닝 서프라이즈(깜짝 실적) 종목을 노려라.

* 턴 어라운드 재료(적자->흑자 전환, 환골탈태)

* 적자 감소는 실적 재료 중 단연 최고

* 피인수 재료는 최고의 대박재료. 

* 적대적 M&A

- M&A절차. 초기에 대상 기업 주식을 약 5% 장내매집 후 대상 기업에 프리미엄 요구하고 넘기거나, 안 될 시 공개매수를 통해 해당기업에 압력.

* 5%의 률.

- 5% 이상 보유하면 5일 이내에 보고를 의무화한 규정. 무조건 금감원에 신고해야함.

- 현찰이 들어옴(대 인수 회사에) -> 주가 상승

* 2007 삼원 정밀. 화이델 인베스트. -> 화이델 SNT

- 500원에서 1만 5천 원(x30배)

* 재탕자료에 속지 않는 법

- 해당 종목의 일봉 차트 검색(최근 2개월 내). 크게 시세를 준 적이 있다면 이미 재료가 공개되었다는 뜻

* 사상 최초 공개된 신선한 재료를 찾아라.

- 에이즈 치료제, 신소재 개발, 신약 개발.

ex) 매연저감 장치(선도전기), 냉각 캔(미래와사람), 세제 없는 세탁기(신동방)

* 강한 종목

1. 단기 저항매물이 없는 주식

- 최근에 물량이 터진 고점이 없어야. 하방경직성. 매물벽을 머리에 얹고 있는 종목은 피하고 바닥에 깔고 있는 종목은 적극 노려라

2. 거래량이 감소하면서 계단식으로 상승하는 종목은 급락하지 않는다. 

- 안정적이면서 대박 가능. 상승하는데 거래량이 늘고 있다면 의심. 살 사람만 있고 팔 사람이 없는 주식은 거래량이 감소. 서서히 상승. 최고의 수급 구조.

* 수급의 핵, 외국인 따라하기.

- 수급은 재료에 우선한다. 외국인 거래 내역 공개에는 제한. 외국계 창구는 실시간 제공. 시장 속보 메뉴.

* Offshore-fund 역외펀드.

- 세금이 아주 싸고 국가에 본거지를 둔 투자신탁. 버뮤다. 바하마 등. 부실주나 저가주에 외국계가 온다면 의심. 

* 외국인이 집중 매집하는 종목을 노려라

- 주문 유형 CD주문(careful discretion)

- 9시 40분 경 개장과 동시에 외국인이 집중적으로 파는 종목들을 찾아내고 감시에 들어가면 절반은 해결. 장이 상승폭으로 턴하면 세종목을 쫙 나눠서 분할 매수.

ex) 금호 타이어 10만 주 매수. 주문. 가격 불문이 핵심

1. 해외 IR(Investor Relation, 기업설명회)을 준비하는 종목을 주목. 

- 해외IR은 후원증권사를 끼고 진행. 주문은 후원 증권사로 들어옴. 해외IR 일정 체크하는 게 중요

2. 외국인이 첫 입질하는 종목을 공략.

- 단기간에 주가가 많이 오른 건 미끼 물량 가능성 높으니 주의. 상승 초입 구조에 놓인 것만 노리면 된다. 외국인 지분이 전혀 없는 참신한 종목을 찾아서 승부하자.

3. 주가와 외국인 지분율과 역배열인 종목을 공략

- 외국인들 지분은 증가하는데 오히려 주가는 떨어지는 종목이 최고의 저평가 종목일 가능성이 높음.

- 평소 외국인들의 평균 매입단가를 계산.

ex) 현재 주가 3만. 외국인 평균 3만 3천. Major 대부분 자동 손절 program 30% 미만시

평균매입 단가 1만원이 7천원 이하로 되면 자동으로 매도에 들어가는 시스템.

* 과제 : 역배열 종목 찾아오기. 증권 시스템에서 외국인 지분율을 차트에 설정. 그런 후 종목 하나씩 검색. 역배열 형태 띠는 종목 뽑기. 길어야 1시간이면 찾음.

* 매매타이밍을 잡아라.

- 낚시이론. 붕어는 45도 각도로 찌를 물고(찌가 내려갔다가 올라옴), 잉어는 바닥기면서 수평으로 자바라를 이용해서 먹음(찌가 좌우로 미세하게 흔들림). KOSPI와 KOSDAQ.

- 네스테크(코스닥 상장주). 반드시 맥쿼리창구에서 물량이 들어오는 날. 무저건 상한가. 평균 50만주 넣는데 5000주 미만 거래. UBS 외국계창구. 월요일에 15만주 사서 5% 상승. 목요일에 도이치 창구. 10만주. 매월 나오면서 몇% 감소. 

- digital firtst. 기계장비 컴퓨터 부품 판매 회사. 

- 주가가 서서히 움직이기 시작한 시점이 바로 최상의 매수 타이밍

- 찌가 서너 마디 올라갈 때가 챔질 타이밍.

- 적군이 지근거리에 왔을 때까지 기다리는 것이 사격 명령 타이밍.

- 실전에서 최근 20~30% 오른 종목이 상승 탄력이 좋음. 다만 최소 10일 이상 계단식으로 상승한 것이 가장 좋음. 석유가 나오는 곳에는 왕새우. 거친 파도의 전조는 강한 바람. 낚시에서는 찌 서너 마디. 주식에서는!

1. 에너지 응집. 1차 상승 시도한 종목.

2. 거래량 점증 종목. 서서히 상승.

- 7일 이상 연속적으로 거래량이 늘면 세력 개입의 전조. 최고 평균거래량의 100% 전후. 

- 이평선 코브라 머리. 연속한 양봉. 밀집 패턴. 역배열상에 자전 거래.

- 오로지 수급 기준으로만 판단. 매수 에너지가 강할 때 들어갔다가 힘의 균형이 매도쪽으로 갈 때 팔기.

*

1. 수급의 핵. 외국인이 팔면 판다.

2. 3일 연속 하락하면 판다.

3. 갭 하락 가격을 회복하지 못하면 판다.

- 개장과 동시에 큰 폭으로 떨어져서 출발하는 것. 전날 미국증시 반영. 해당 종목의 악재. 5%이상 큰 폭으로 떨어지면 판다. 9시에 5% 하락했다가. 오후에 또 8%로 더 떨어지면 무조건 팔기. 악재가 대부분 이유 또는 주포의 이탈.

- 수산물경매시장

4. 20일 이동평균선이 무너지면 판다

- 20일간 주가를 평균해서 만든 선. 일봉 차트 20일 이평선. 생명선.

<그랜빌의 법칙>

* 시우는 2007년 봄부터 그해 가을까지 주도업종이 될 만한 업종을 살폈다. 그에 따라 최근 국내 경제의 큰 관심인 중국의 고성장과 연관되는 조선, 철강, 기계 업종을 일단 예상 주도주로 뽑았다. 또, 연일 고점을 높여가는 코스피지수와 자본시장통합법의 국회 통과 등 증권업계 자체의 변화도 주목했다. 증시의 수급 개선이 예상되는 증권주와 다양한 금융 상품 개발의 길이 열린 금융주가 수혜주가 될 것 같았다. 그런가 하면, 업황 호전과 함께 M&A  재료가 부각된 건설주도 강세를 띨 것으로 보였다. 다만 부진의 터널이 긴 IT주들은 상대적으로 소외주로 진단했다.

관리 종목, 이상급등 종목, 투자유의 종목 등 전망에 변수가 커 보이는 종목들은 제외했다. 차트 검색에서는 아카데미에서 교육받은 대로 20일선의 지지 여부와 거래량 점증, 양봉캔들의 밀집도 등 차트 기본 패턴과 더불어 최근 6개월간의 저항 매물대 분포도, 외국인과 기관의 물량 변화 등을 살폈다.

* 드라이브 이론 / 영악하게 운전하기

- 직선 코스에서는 속도 UP / 투자 과감하게

- 커브길에서는 속도 DOWN / 위험할 땐 조절

- 속도를 감속해야 하는 것은 커브길이나 과속방지턱 때문이죠. 장애물이나 위험 구간이 출현하지 않았는데 속도를 미리 떨어뜨리는 것은 매우 비효율적이니까요. 다시 말해, 커브길이나 과속방지턱이 나타날 때까지 끌어올린 속도를 최대한 유지한느 것이 가장 효율적입니다. 그렇다면 그 기분은 바로 과속방지턱이나 커브길 출현이 될 겁니다.

- 직전 최고 가격을 기준으로 이익 구간의 끝을 정하는 것이죠. 쉽게 얘기하면 최고점에서 일정 폭 떨어지면 처분하는 것입니다. 예를 들어 1만 원에서 2만 원까지 급등했다면 손실 구간을 매입 가격인 1만 원을 기준으로 하는 것이 아니라 최고가인 2만 원을 기준해서 하락폭을 정하면 됩니다. 최고점 대비 꺾인 폭을 10% 정도로 잡았다 쳤을 때, 2만 원의 10%인 2000원 가량 하락한 1만 8청원 정도를 이익 구간의 끝, 즉 손실 구간의 시작으로 잡는 것입니다. 10% 미만으로 하락하지 않은 경우 여전히 안전 구간, 즉 이익 구간으로 간주해야 하겠죠. 기준 가격 밑으로 떨어지지 않았으니 아직 위험 구간에 도달하지 않았다고 판단하고 이익을 최대한 굴려야 할 것입니다. 결코 처분해서는 안 되겠죠. 이는 안전 구간에서는 결코 속도를 낮춰서는 안 된다는 드라이브이론에도 위배 되니까요. 

* KOSDAQ 새롬기술 diapad. 액면분할. 인터넷 무료전화.

* 경남기업

- 2월 초 시작된 외국인 매집이 4월에도 계속 이어져 외국인 보유 비중이 4%에서 8%대로 늘어나 있었다. 좀 더 묻어두기로 결심하는 데 긍정적인 신호가 아닐 수 없었다. 매입가인 2만 1000원의 주가도 그 사이 2만 8천원대로 올라 있었다. 30% 이상의 이익. 그런데 이 가격대에서 5월에 들어서며 20일선에 근접하는 조정을 보였다. 시우는 갈등했다. 이쯤에서 이익을 챙겨야 하나? 그 때 떠오른 말. 크게 승부하라. 20일선에 스치듯 근접했지만 연속적으로 지지캔들이 2만 7천원 대를 지지하고 있었고, 또 자신이 정한 과속방지턱 기준인 직전 고점 대비 -15%, 아직 여기에는 미치지 못하고 있었다. 기관이 매입을 늘리고 있는 모습도 믿음을 주었다. 시우는 보유를 결정했다.

- 5월 중순 거래량의 큰 폭 증가와 함께 2만 6천원대에서 4만 4천원대로 기분 좋은 시세가 나왔다. 그러나 6월 말, 4만 원대까지 하락하면서 걱정을 안겨줬다. 다만 직전 고점 대비 -15%의 매도 기준을 벗어나지 않아 얼마간 더 보유로 버텼다. 그러던 7월, 4만 8700원 고점을 찍더니 결국 20일선을 이탈하고 말았다. 워낙 강한 종목이라 조금 더 버텨보았으나 8월 20일 결정적인 장대 음봉 출현을 보며 4만 2천원에 과감하게 매도, 이익을 확정지었다. 처음보다 100%!

* 삼성중공업

- 전형적인 계단식 상승이었다. 3월 중순 이후, 단기상승에 따른 기간조정이 계속됐다. 4월 하순에 들어 짧은 파동의 상승과 하락이 반복되면서 거래량이 수일간 세 배나 터지는 출렁임이 있었다. 하지만 시우는 끄덕도 하지 않았다. 매입한 이후 한 번도 20일 선을 건드리지 않을 정도로 대기 매수세가 강했다. 팔아야 할 이유가 없었다.

- 6월에 일시 조정기간이 나왔지만 다행히 20일선위에의 일이었다. 그러다가 7월 중순 이후, 종합지수가 글로벌증시의 급락과 왹구인들의 대량 매도세에 의해 대폭적인 조정이 오자, 결국 이 종목도 견디지 못하고 20일선 밑으로 곤두박질치고, 이후 정확히 -15%까지 떨어진 시점에 오자 시우는 8월 1일 4만 8천원에 지체 없이 전량 정리했다. 수익률 무려 105%!

* 동부제강

- 매입 이후 곧바로 시세가 나서 8700원에 산 주식이 한 달여 만에 1만 3천원대를 찍었다. 무려 50%에 가까운 수익이 발생했다. 기관과 외국인의 동시 매집이 무엇보다 크게 작용한 듯했다. 시우는 쌍끌이의 힘을 새삼 실감했다. 하지만 봉우리가 있으면 골도 있다고 했던가. 5월에 접어 들자 고민을 안겨주었다. 5월 10일부터 슬금슬금 빠지면서 1만 5천원대를 찍었던 주가가 1만 2천원으로 순식간에 내려앉았다. 며칠 사이 기관에서 무더기 물량을 쏟아내면서 주가를 강하게 압박했던 것이다. 팔아야 하나, 말아야 하나. 사부님이 그렇게 강조하던 보유기간의 조절! 그러나 시우는 이 종목에서만큼은 원칙 고수를 유보했다. 또 하나의 큰 세력인 외국인이 매집을 지속했고, 단기 조정에 들었지만 거래량의 큰 변화는 없었기 때문이다. 추가 하락의 위험성은 낮아 보였다. 그렇다면 이는 자연스러운 조정이 아닌가. 한동안 불안과 희망이 이어졌다.

- 4월 한 달간 시세를 낸 이후 5,6월 박스권에 갇히며 길고 긴 고비가 찾아왔다. 그러나 -15%에 못 미치는 조정이어서 보유를 유지했다. 6월 끔 무렵, 20일선을 깔고 앉는 양음양 패턴이 출현하자 시우는 추가 매수를 결행했다. 1만 4천원 가격대에 다른 종목을 판 자금은 1000만 원어치를 몽땅 쏟아부었다. 8월 초, 주가는 2만 5000원선에 올라 있다. 첫 매입가에서는 187%, 추가 매입 부분에서는 78%의 엄청난 수익이었다.

* 셀런과 자화전자

- IT주는 아직 때가 되지 않았는가. 셀런은 매입 후 1주일여 사이에 곧바로 10%의 이익과 함께 직전 고점 두 개를 뚫는 기세를 보였으나 그것으로 끝이었다. 돌연 하향을 그리더니 힘없이 20일선을 내려와 3일간 횡보하더니 긴 음(마이너스)봉을 내며 주저앉고 말았다. 자화전자도 비슷한 모습이었다. 3월 30일, 직전 고점을 돌파하는 긴 양봉을 보고 종가 매입했던 것이 하루도 못 가서 꺾이고 5일 연속 하락, 짧은 반등, 재하락의 길을 걸으며 20일선에서 하향 이탈, 결국 시세를 마치고 말았다. 20일선 추세 이탈하면 무조건 던져라! 시우는 IT주에 대한 부활을 섣불리 예단했던 자신의 판단이 틀렸다고 인정했다. 7400원에 샀던 자화전자는 4월 19일에 7100원에, 7200원에 샀던 셀런은 4월 23일 6950원에 처분했다. 속이 상했지만 원칙대로 매도 급소점에서 주저하지 않고 과감하게 잘라줬다는 점에 위안을 삼았다. 두 종목은 이후에도 지속적으로 하락해 손절매의 중요성을 다시 한 번 일깨워주었다. 자화전자는 5월 말, 6300대의 저점을 찍었고, 셀런은 조정폭이 깊어지더니 8월에 5천원 아래까지 내려갔다. 짧고 과감하게 끊어준 손절매가 결과적으로 손실 축소는 물론 기간 손실도 막아 줬던 것이다.

* 대우증권

- 외국인과 기관의 꾸준한 주가관리가 무엇보다도 큰 힘이 되었다. 메이저 양쪽에서 경쟁하듯 주식을 사들였다. 주가가 안 오를 까닭이 없었다. 차트도 5월 중순경, 잠시 20일선에 위태하게 걸린 적이 있지만 그 이후 지속적으로 저점을 높이며 믿음을 줬다. 이제 장기보유로 가도 전혀 문제가 없을 정도로 안정적인 흐름이었다. 고, 고! 시우는 마음속으로 크게 외쳤다. 

- 꾸준히 계단식 상승을 이어가다가 5월 중순부터는 한 달간 폭발적인 상승이 있었다. 그러다가 6월 말에 직전 고점 대비 -15% 하락과 함께 20일선 데드크로스가 출현했다. 외국인들이 연일 주식을 팔아 이익 실현에 나선 때문인 듯 했다. 수익률 80%!

* 성광밴드

- 9500원에 매입 후, 50여일 만에 별다른 조정 없이 1만 6천원을 찍더니 3일 연속 하락하는 모습을 보였다. 이익폭이 큰 상태에서 가격조정은 누구나 매도 유혹에 시달리게 된다. 큰물을 믿고, 드라이브 이론을 믿었다. 아직 20일선을 깨지 않았다. 그렇다면 속도를 줄여야 할 커브 구간이 아직 나오지 않았다는 얘기 아닌가? 이익이 난 포지션은 절대 팔지 않는다. 오히려 이익이 난 포지션에서 추가 매수로 가야 한다. 드라이브 이론에서 배운 대로 큰물한테서 배운 대로 해야한다. 이익은 최대한 크게 굴려야 하지 않겠는가. 추가 매수를 결정했다. 리스크 없이 기회도 없다란 말이 있지 않은가. 시우는 계단식 상승을 거의 6개월째 지속하는 강한 추세를 믿기로 하고 5월 2일, 1만 4200원 가격에서 추가 매입을 감행했다. IT주에서 손절한 돈에 약간을 더 채운 600만원과 처음에 남겼던 300만원을 몽땅 털어넣었다. 실로 과거엔 상상도 할 수 없었던 강한 배팅이었다. 이제 선광밴드에 대한 투자금이 1300만원으로 늘어났다.

- 7월 초, 3만 1400원의 고점 박스권을 달렸다. 6월 초순 잠깐 20일선에 근접한 것 외에는 그야말로 탄탄대로였다. 매입 시기로부터 치면 무려 230%의 엄청난 수익이었다. 

* 보유기간 저절, 크게 승부하라, 언제가 되든지 커브길은 나타날 것이고, 그러면 속도를 낮추면 된다. 그때까지 최대한 속도를 올려서 가속을 멈추지 않아야 한다. 이익은 최대한 굴려야 한다. 커브길과 과속방지턱을 미리 예상하고 이익을 미리 확정짓는 우를 범하지 말아야 한다.

* 주식투자에서 성공이란, 퍼즐을 완성시키는 것과 같습니다. 그 퍼즐을 완성시키기 위해서는 수많은 조각이 필요하며 그 조각에는 수급흐름의 핵심인 차트분석과 창구분석이 있습니다. 그리고 기업의 내재가치를 분석하는 가치분석, 장세의 흐름을 읽어내는 안목과 큰 승부에서 심리적 공포를 극복할 수 있는 시장심리 분석까지 포함됩니다. 저는 주식투자에서 성공이란, 퍼즐의 완성임을 두 사부님을 통해 보았으며, 그 완성이 나에게는 큰 희망과 강한 믿음으로 다가왔습니다. 그 믿음과 희망은 나에게 퍼즐의 시작인 밑그림을 그리게 하였으며, 결국 흩어진 개념들을 채색하고 끼워 맞추어나가면서 오늘의 제가 있게 된 겁니다. 정말 제겐 큰 행운이 아닐 수 없습니다.

* 주식투자는 마라톤이다. 자기 인생과 평생 함께 가야 합니다. 결코 서둘지 않으면서, 아주 길게 떠나는 그런 평생 여행 말입니다. 

* 세상에 공짜는 없다는 것입니다. 특히, 주식시장은 더욱 그렇습니다. 지금껏 존재했던 모든 위대한 투자자들은 남들과는 다른 열정과 노력으로 그 자리에 올랐다는 것을 우리는 결코 잊지 말아야 합니다. 시장은 언제나 겸손하고 노력하는 투자자의 손을 들어주었습니다. 오랜 경험만으로, 혹은 특출한 거래 비책을 배웠다고 해도 자신만의 피나는 노력 없이는 누구도 수익의 열매를 맛보지 못할 것입니다.

* 손실은 짧게, 이익은 최대한 길게!

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 종잣돈 마련하는 방법

미래를 위해 투자하기 위해 준비를 시작했다. 시중에 나와 있는 다양한 부동산, 주식 등 다양한 분야의 책을 읽었다. 실전에서 어떻게 사람들이 투자하고 있는지를 생생하게 확인하기 위해서 다음 카페 10in10이나 최고금리 등을 알 수 있는 모네타를 수시로 봤다. 지식을 쌓는 것만으로는 아무런 의미가 없다. 가장 중요한 것은 보고 듣고 연구한 것을 토대로 실전에서 사용해야 한다는 것이다. 행동과 실천이 중요하다는 말이다. 회사 월급쟁이로 살면 하루에 9시간 정도를 일해서 고작 200만원도 채 되지 않은 돈을 벌지만, 부동산에 투자하면 2개월 정도 연구하고 발품 팔고 하는 노력으로 계속해서 그만큼 이상의 돈을 가져다 준다. 펀드는 손해를 볼 수 있는 리스크가 있다. 그뿐인가. 내가 직접 연구하고 분석하고 공부해서 투자를 하는 것이 아니라, 남에게 모든 것을 맡기는 것은 무책임한 일이라고 생각했다. 우리는 은행에 언제까지나 예적금만 들 것이 아니라, 이제는 우리도 은행처럼 행동해야 한다. 

세상에 존재하는 모든 대출에는 항상 고리의 대출이자가 붙는다. 그러나 남의 돈을 빌리면서 단 한 푼의 이자를 내지 않아도 되는 것이 있다. 바로 전세금이다. 이자 전혀 없이 남의 돈을 빌릴 수 있다는 것은 전세를 놓는 최대의 장점이다. 전세 보증금보다 저렴한 부동산을 찾을 수 있다면 그 돈으로 투자를 계속해 나갈 수 있을 것이다.

투자 공부를 처음 시작할 때 풍요로운 인생을 살 수 있으려면 30억 정도는 있어야 겠다 싶었다. 이렇게 목표를 세웠다. 이 목표를 위해서 책을 읽고, 여러 강연회를 들으러 갔다. 이 과정에서 나만의 시스템을 만들고자 노력했다. 그 시스템이란, 부동산을 100채 이상을 갖는 것이다. 부동산 1개 당 1000만 원만 올라도 10억의 수익을 올릴 수가 있는 것이다. 

 너바나의 시스템

먼저, 항상 흑자를 만드는 것부터 시작했다. 월급쟁이로는 소득을 많이 올릴 수가 없다. 하지만, 소비지출을 줄인다면 상대적으로 남는 돈을 크게 만들 수 있다. 그리고 대출 빼고 약 12%의 수익률을 보장받을 수 있는 수익형 부동산에 투자를 했다. 수익형 부동산으로 매달 500만원 이상의 수익을 창출하기 시작했다. 직장인 월급보다 많은 돈을 매달 벌 수 있다는 것은 좋았지만, 목표인 30억을 벌기에는 아직도 갈 길이 멀었다. 더 큰 돈을 벌어 목표를 달성하기 위해서 이번에는 시세차익을 남길 수 있는 부동산에 투자하기로 생각했다. 임대를 줌으로써 얻을 수 있는 금액은 적더라도 향후에 미래 가치가 큰 곳에 투자해놓으면 평당 가격과 지가가 크게 뛰어서 몇 년 치 월세 수익보다 훨씬 큰 수익을 챙길 수 있는 곳을 알아보기 위해 이곳저곳 뛰어다녔다. 더 많은 수익형 부동산을 갖게 됨으로써 직장인 월급을 한참이나 웃도는 돈을 매달 꼬박꼬박 받아가면서 생활금을 충당하고, 월세를 통해 투자할 수 있는 돈이 쌓이면 이것으로 시세차익을 남길 수 있는 부동산에 투자하는 것이다.

부동산에 투자하기에 좋은 시기가 있다. 바로 여름철 무더위 때와 장마가 내릴 때, 겨울 크리스마스부터 음력 설날 사이의 기간이다. 이때가 부동산을 사면 가장 싸게 살 수 있다.

연봉을 높게 주는 회사가 들어서 있는 곳이나 앞으로 들어설 곳, 그리고 향후 우리나라를 먹여 살릴 높은 기술을 가지고 있는 기업이 위치한 지역에는 반드시 관심을 갖고 들여봐야 한다. 이곳이 우리가 투자해야 할 곳이기 때문이다.

한 달에 천 만원을 벌 수 있는 체계를 갖추려면 우선은 1년에 200만원이라도 나올 수 있는 시스템을 얻어야 한다. 이를 위해서는 꼼꼼히 따져보고 검소한 생활을 함으로써 소비를 줄이는 것이 중요하다. 소비를 줄이는 가장 좋은 방법은 가계부를 작성하는 습관을 들이는 것이다. 나중에 수익이 많아지면 종합 소득세를 신고해야 한다. 이때 반드시 가계부가 필요하게 되기 때문이다. 

어떤 투자를 하든지 간에 그 전에 반드시 생각해보아야 할 것들이 있다. 내가 투자하려는 대상은 어떤 위험과 손해가 일어날 수 있는지, 그리고 이러한 위험을 내가 통제할 수 있는지, 또 원금 손실은 없는지를 알아보아야 한다. 투자를 위해 대출을 받는 것이 수익적인 측면에서 유리하다면 대출을 뺀 수익률이 내가 원하는 수익률인지를 확인해야 한다. 그리고 이 물건을 향후에 다른 사람에 팔기 위해서도 다른 사람이 사고 싶어할 정도로 매력이 있는지를 생각해보아야 하는 것이다. 

 초보 투자자를 위한 접근 단계

초보자라면 먼저 경제신문을 한 두개 구독해서 읽는 습관을 들이는 것이 좋다. 모든 기사를 다 읽을 필요는 없다. 대기업이 앞으로 어떻게 투자하고 어느 곳에 공장이나 연구소를 세울지의 정보만 확인해도 성공한 것이다. 경제신문에 나오는 용어가 낯설 수가 있다. 이 용어들을 익숙하게 하기 위해서 인터넷 검색을 이용해서 공부하고 책을 통해서 배경지식을 쌓아놓도록 해야 한다. 부동산과 주식에 투자할 것이라면 이미 투자했다고 생각하고 주기적으로 시세를 확인해보는 습관을 들인다. 

신문 읽는 습관을 들였다면 그 다음은 재테크 관련 책을 100여권 정도 읽어보도록 한다. 한 번 읽고 끝내는 것이 아니라 여러 번 읽어서 책의 내용이 몸에 깃들도록 한다. 책을 읽기 시작했다면 발품을 팔아야 한다. 일주일에 한 번 정도는 투자하고 싶은 지역에 실제로 가서 부동산 여러 곳에 들러 지역의 현재와 미래 가치를 알아본다. 부동산에 들르기 전에는 임대인의 입장에서, 임차인의 입장에서, 매수자의 입장 이렇게 3명의 입장에서 문의를 해보는 것이 좋다. 문의를 했을 때 가장 친절하고 자세하게 설명해준 부동산에 들러 직접 이야기를 들어보고 투자를 결심할 때도 이 부동산을 이용하도록 한다. 부동산을 둘러봤다면 보고서를 하나 작성한다. 부동산에 대한 정보를 적고 특이한 점을 적는다. 내가 보고 느낀 사항들을 종합해서 내 의견도 달아보도록 한다. 네이버나 다음 카페 등에 있는 투자 관련 스터디에 참가해서 사람들을 만나고 토론하고 같이 물건들을 보러 다니면 더욱 좋을 것이다. 또한 한 발 앞서 투자에 성공한 사람들을 만나서 조언을 듣고 강의를 듣는 것도 투자 성공으로 가는 지름길로 들어설 수 있게 해준다. 먼저 투자했던 사람들의 실패와 조심해야 할 점을 거울 삼아서 시행착오를 줄일 수 있는 것이다.

부동산에 투자를 하는 것은 마치 똑똑한 직원을 뽑는 과정과 비슷하다. 어떤 직원이 수익을 잘 낼 것 같은지를 생각하는 것처럼 부동산도 어떤 물건이 수익을 잘 내줄까를 생각해야 한다. 똑똑한 부동산의 조건에는 다음과 같은 특징이 있다. 먼저 실제로 투자해야 할 돈이 적게 드는 부동산이 좋다. 가급적 대단지나 역과 가까운 부동산이 좋고 전세 수요가 높은 곳의 부동산일수록 좋다. 그 지역 주위에 나중에 분양 물량이 생길지 아닐지를 확인해야 한다. 1인 가구와 핵가족이 늘어나고 있는 추세를 따라서 대형 평수의 부동산보다는 작은 평형의 부동산이 좋다.

 1000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법

부동산 관련 사이트에 가보면 매매가와 비교했을 때 전세가가 높은 부동산을 정리해둔 곳이 많다. 매매가에 비해서 전세가가 높다면 적은 돈으로도 투자할 수 있다는 말이기 때문에 투자를 시작하는 사람에게 적합한 방법이다. 급매물을 찾는 것도 방법이다. 현장에 직접 나가서 부동산을 여러 군데 다니면서 발품을 팔고 부동산 중개인과 친분을 쌓고 급매물 좋은 것이 나오면 꼭 좀 연락을 달라고 부탁을 하고 나오는 것이다. 이렇게 하면 부동산 중개인이 급매물을 인터넷 사이트에 올리기 전에 좋은 물건을 나에게 알려줄 것이다.

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1920년대에 이미 2000년과 놀랍도록 닮은 장면이 펼쳐졌다. 

철도, 자동차, 방송 같은 신기술이 등장하면서 수많은 사람이 새로운 황금시대가 올 것을 꿈꾸고 투자에 열을 올렸다. 구두닦이 소년들이 증권 정보를 꿰고 있었고, 밥 한 끼 챙겨 먹을 돈이 없는 하인들도 주식에 투자했으며, 가장들은 집을 담보로 빚을 내서 주식을 샀다.

1920년 10월 24일 목요일 오전 10시 30분, 미국 뉴욕 증권 거래소에서 역사상 최악의 주가 폭락이 시작되었다. 대공황 Great Depression의 시작이었다. 저명한 경제 역사학자이자 훗날 케네디 대통령의 경제 브레인 역할을 했던 갤브레이스는 이날을 증권 시장은 한 치 앞도 보이지 않았고, 희망이 없는 공포로 가득 채워졌다라고 표현했다. 증권시장이 흔들리기 시작한 것은 이날이지만 뉴욕 증권 거래소 역사상 최악의 폭락을 기록한 것은 닷새 뒤인 10월 29일 월요일이었다. 장이 열리자마자 대부분의 주가가 10초당 1달러씩 떨어졌다. 조금이라도 손해를 줄이려는 사람들이 필사적으로 주식을 매도했다. 2주 만에 시가 총액의 3분의 1인 300억 달러가 사라졌다. 기업들의 줄도산이 이어졌고, 실업률은 30퍼센트까지 치솟았다. 대공황은 거의 3년간 지속되었다. 이 기간에 미국 경제는 물론 전 세계 경제가 나락으로 떨어졌다.

대다수의 사람은 자신의 생각과 실제 상황이 일치하기를 원한다. 그래서 자신이 생각하는 것과 모순되는 정보를 접하면 이를 제거하려고 한다. 심리학에서는 이를 인지 부조화라고 하는데, 한 생각에 꽂히면 다른 의견이나 정보에는 귀를 닫게 되는 현상을 의미한다. 이런 심리적 성향은 일상에서 흔히 발견된다. 어느 토론회에서 나와 논쟁을 벌인 한 사람은 내게 이렇게 말했다. 당신의 반론은 옳다. 하지만 내 주장을 바꿀 생각은 전혀 없다.

사람들이 금융 전문 잡지를 열심히 읽는 이유는 새로운 정보를 얻기 위해서가 아니라 자신들이 믿고 있는 것을 확인하기 위해서다. 자신의 입맛에 맞지 않는 정보는 유리하게 해석하거나 무시한다. 심한 경우에는 정보의 출처를 의심하거나 정보를 알려 준 사람을 신뢰하지 않기도 한다. 이때 다시 집단의 힘이 발휘된다. 자기와 의견이 같은 사람이 많아질수록 확신은 강해지고 낙관주의가 발전한다.

잉바르 캄프라드는 세계적인 갑부로도 유명하지만, 그에 못지않게 지독한 구두쇠로도 명성이 자자하다. 그는 지난해에 받은 크리스마스카드를 버리지 않고 재활용해 다른 사람에게 보낸다. 가지고 있는 자동차는 낡은 볼보가 전부이고, 출장을 가 때는 어지간한 거리라면 비싼 비행기 대신에 기차르 타고, 최대한 저렴한 차표를 구하려고 몇 시간 동안 인터넷을 검색한다. 당연히 경로 우대 할인 혜택도 꼭 챙긴다. 슈퍼마켓은 항상 문 닫기 직전에 간다. 떨이 상품을 싸게 사기 위해서다. 하지만 잉바르 캄프라드는 자신이 구두쇠가 아니라고 한다. 호텔 객실 미나바에서 비싼 콜라를 꺼내 마시고 싼 콜라로 채워 넣기 위해 슈퍼마켓에 가지는 않는다는 것이다. 또 자신은 환경을 생각해서 절약하는 것일 뿐이라고도 말한다. 잘 안 씻겨서 불편하긴 하지만 그래도 일회용 그릇을 씻어서 씁니다.

펀드 회사와 자산 관리자들은 실적을 자랑할 때 프레이밍 효과를 변형하여 활용한다. 방법은 두 가지다. 수익을 몇 퍼센트나 올렸는지 제시하는 방법과 경쟁자나 전체 평균과 비교하여 얼마나 더 높은 수익을 냈는지를 제시하는 방법이 있다. 예를 들어 10퍼센트의 수익을 올렸는데 평균보다 2퍼센트 낮다면, 그냥 10퍼센트 수익을 올렸다는 것만을 알린다. 만약 전체 시장이 마이너스 수익을 기록하는 상황에서 10퍼센트 수익을 올렸다면 시장 평균 대비 몇 퍼센트의 수익을 올렸다는 것을 대대적으로 알린다. 10퍼센트의 손실을 입었더라도 전체 평균과 비슷하거나 낫다면 이런 사실을 강조하여 위기에 적절히 대처했다는 인상을 만들기도 한다.

미룰수록 손해예요. 공짜 돈, 놓치지 마세요! 같은 것이 프레이밍 효과다.

보험사도 고객이 납부하는 보험료를 높이기 위해 프레이밍 효과를 이용한다. 예를 들어 다음 두 가지 보험 상품이 있다고 해 보자. 한 상품은 보험료가 비싸지만 사고가 났을 때 피해 금액 전부를 보장해 주고, 사고가 없을 때는 환급을 해 준다. 다른 한 상품은 보험료는 싸지만 피해 금액 일부를 본인이 부담해야 하고, 사고가 없어도 환급해 주지 않는다. 첫 번째 상품은 보장 조건이 좋지만 보험료를 많이 내기 때문에 결과적으로 보험사에 맡겨 둔 자기 돈을 받는 것과 같다. 두 번째 상품을 선택하고 첫 번째 상품과 비교해 보험료 차액을 적금에 들어 둔다고 해 보자. 사고가 나지 않으면 적금한 돈은 당신 것이 된다. 이것이 곧 환급이다. 차이가 있다면 이자를 보험 회사가 아니라 내가 갖는다는 점이다. 하지만 사람들은 대부분 첫 번째 사품을 선택한다. 환급은 수익처럼 느껴지만 본인 부담금은 손실처럼 느껴지기 때문이다.

보험사들은 상품 가입을 권유할 때 저희 회사에서 과거부터 꾸준히 잘 나가는 상품입니다. 고객님의 할아버지 때부터 거래를 해 왔습니다 라는 말을 사용한다. 그 상품이 수십 년 전부터 판매되고 있음을 강조하는 것이다. 이런 말을 들으면 왠지 신뢰가 간다. 이처럼 상대방이 무언가를 유지하도록 만들고 싶다면 현재 상태, 표준, 기본 등의 뜻을 지닌 단어로 설득하면 된다. 남들이 다 한다는데 이를 의심할 사람은 별로 없다.

투자 일기를 써라. 

투자를 하기 전 왜 이런 결정을 했고 무엇을 기대하는지 기록하라. 결정에 찬성하는 주장과 반대하는 주장 역시 기록하라. 이 주장을 얼마나 믿고 중요하게 여기는지도 기록하라. 결정의 근거를 가능한 한 정확하고 자세히 기록하라. 그러면 당신은 투자 결정을 내릴 때 체계적으로 고민할 수 있다. 또한 근거가 명확하지 않은 투자 결정이 있다면 곰곰이 생각할 수밖에 없다. 간단한 문장으로도 기록할 수 없는 예측은 그저 육감에 불과하다.

투자 일기를 작성하면서 얻을 수 있는 진짜 효과는 장기간에 걸쳐 나타난다. 1년 뒤에 혹은 투자금을 회수할 때 일기장을 다시 한 번 살펴보라. 학습 효과는 확실하다. 자신의 능력을 현실적인 눈으로 보게 된다. 여기에는 사후 확신 편향이 판단력을 흐리게 할 요인이 없다.

행동 장치는 다이어트를 하는 사람이 과감하게 냉장고를 자물쇠로 잠그고 열쇠를 버리는 것과 같다. 많은 국가가 노후 대책에서도 행동 장치를 이용한다. 퇴직 후 연금 생활을 시작해야 비로소 돈을 받아서 쓸 수 있으며, 그 전에는 돈을 쓰지 못하게 되어 있다. 개인적으로 행동 장치를 활용하는 방법 중 하나는 집을 사는 것이다. 현대 자산 관리 이론으로 보면 이것은 어리석은 짓이다. 첫째, 전 재산을 한 가지 대상인 집에 넣어 두면 굉장히 위험할 수 있다. 주식에서 전 재산을 한 종목에 투자하는 것을 떠올리면 된다. 둘째, 집을 사 두면 재산의 유동성이 낮아진다. 당장 급하게 돈이 필요할 때 집을 팔아서 현금을 만들기가 대단히 어려우며, 일부만 현금화하는 것이 불가능하다. 그러나 집을 갑자기 팔기 어렵다는 단점은 절약 의지가 약한 사람들에게는 돈을 묶어 둘 수 있다는 장점이 된다. 돈을 묶어 두면 더 이상 그 돈에 손을 대기가 어려워진다. 그 결과 노후를 위해 저축한 돈을 미리 써 버리지 못하게 막을 수 있다.

연말 정산으로 환급을 받는 납세자들은 환급금을 일종의 공돈으로 여기고 금방 써 버린다. 그런데 사실은 공돈이 아니다. 1년 동안 더 많이 낸 세금을 돌려받는 것뿐이다. 팁이나 환급금은 정기적인 수입이 아니기 때문에 공돈으로 생각해서 막 써버리는 경우가 많다. 이것을 막는다면 큰 도움이 될 것이다.

소유 효과의 힘은 강력하다. 이 효과 때문에 빨리 처분해야 하는 것을 처분하지 못하거나 너무 늦게 처분하게 되는 일이 생긴다. 집을 팔아야 하는데 어느 정도 이상은 받아야지 하는 마음 때문에 어려움을 겪는 일, 아끼는 그림을 파는데 가격을 과하게 책정해 거래가 어려워지는 일 등이 대표적인 예이다.

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 부자들이 크게 의존하는 부동산 수입은 월세다. 

부자들은 이렇게 말한다. 10억이 주어진다면, 다가구주택이나 아파트, 상가 등을 산다고 말이다. 이렇게 해서 매달 임대수입을 얻는다. 임대수입 뿐 아니라 시간이 지날 수록 땅 값도 상승할 것이도 그렇게 되면 자연스레 부동산의 가격도 오르게 된다. 꿩 먹고 알 먹고인 격이다. 5개의 다가구주택에는 총 32세대가 살고 있다. 특이한 것은 전세는 찾아볼 수 없고 모두 월세라는 점이다. 전세로는 목돈을 만들 수 있다. 하지만 요즘 같은 세상에 은행에 놓아봤자 이자 몇 푼 얻을 수 없다. IMF 때는 부동산 가격이 전세 가격보다 내려가 세입자에게 되려 부동산을 빼앗기는 역전세도 있었다. 그렇기 때문에 월세로 돌리는 것이다. 주식 투자도 좋지만 전문 지식과 시간이 많이 필요하다. 무엇보다 불확실성이 크기 때문에 이에 투자하지 않는 부자들이 많다. 부자들이 선호하는 투자처는 부동산, 사업체, 주식, 채권, 펀드, 은행 이자, 월급 순이다. 단독주택보다는 다가구주택에서 월세를 얻고, 쇼핑몰 지하나, 큰 상업용 빌딩에서 사업자를 대상으로 월세를 받는다. 

 주식으로 돈을 벌고 싶다면 목표치 투자 원칙을 권하고 싶다.

1, 2년에 한 두 번 주식을 사고 판다. 대부분 단타성 매매는 하지 않는다. 부동산은 땅이라도 남는다만, 주식은 하루 아침에 휴지조각이 되는 경우가 많이 있기 때문이다. 땅값은 오르고 내려봐야 거기서 거기지만 주식은 리스크가 훨씬 크다. 부동산과 현금성 자산 비율을 7대 3으로 유지하는 사람이 많다. 현금성 자산은 MMF 40%, 증권사 자산관리형 상품 30%, 증권사계열 투신사 운영 배당주 펀드 20%, 직접 주식 투자 10%로 나누어 관리를 한다. 주식을 공부할 때는 우량주나 고가주를 매매하는 것을 먼저 배워야 한다. 위험없이 덜하기 때문이다.

적금을 통해 쌓인 종자돈이 이제 굴릴 수 있는 목돈이 되면 중간위험 중간수익의 간접투자상품에 투자한다. 그것보다 여윳돈이 생기면 고위험 고수익의 주식, 채권, 환투자 상품에 투자한다. 미국의 투자가들은 주식형 수익증권, 채권형 수익증권, 해외 투자 펀드, 장기 분산 투자에 투자한다. 부자들이 모두 처음부터 전문가였던 것은 아니다. 하지만 공부에 필요한 사람들을 찾아서 일일이 땀을 흘려가며 투자를 공부한 것이다. 제로인 펀드 평가 회사는 간접투자의 필요성에 대해 이렇게 말한다. 달걀을 한 바구니에 담지 말라고 말이다. 이는 마치 우산 또는 선글라스를 파는 사람보다는 우산과 선글라스를 동시에 파는 사람이 위험을 분산할 수 있어서 좋은 방법인 것처럼 말이다. 우리가 5%의 행운을 얻기 위해서는 95%의 숨은 노력이 필요하다. 노력을 통해 우리 자신을 단련시키면 팔자도 변할 수 있다. 17억의 수익을 내고 있는 증권맨이 있다. 이 사람은 이렇게 말한다. 잠을 자지 않았다고 말이다. 집에 가면 새벽 4시까지 컴퓨터를 보고, 뉴스와 종목을 체크한 다음 잠깐 눈을 붙이고 출근을 했단다. 이러니 전 종목을 꿰차고 있지 않을 수 없다. 거래소와 코스닥을 합치면 종목은 1000여개가 넘는다고 말한다.

 부자들은 말한다. 자신들의 밑천 1순위는 적금이었다고 말이다. 

적금으로 종잣돈을 만들고 목돈이 만들어지면 그것으로 투자를 한다고 말했다. 무엇이든 운동이나 공부나 기본이 중요하다. 기본이 안 되면 실력이 늘 수가 없다. 돈도 그렇다. 주식에는 소문에 민감한 종목과 민감하지 않은 종목이 있다. 고수들은 뉴스를 보라고 말한다. 뉴스에 모든 투자 정보가 있다고 말한다. 사람들은 뉴스를 제대로 해석하지 못해서 투자처를 찾지 못하는 거라고 말한다. 경제신문 귀퉁이와 인터넷 뉴스 매체에 외신 등은 작게 취급되기 때문에 꼼꼼히 봐야 한다. 하반기 DDR D램 공급 부족이 예상된다는 기사를 본다면 공급부족이 값 상승으로 이어질 것이고 이를 통해 삼성전자 DDR D램 1위 공급업체 주가를 구입하는 식의 과정을 거치는 식이다. 경제신문, 인터넷 매체, 투자 전문가, 관련 정보지, 주변 사람을 통해 정보를 적극적으로 입수한다. 부동산 임대소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득 등 소득의 파이프라인을 많이 구축해놓는 것이 무엇보다 중요하다. 사둔 부동산 명의를 바꾸지 않고 전매한다. 상속세를 줄이려고 복권을 사기도 한다. MMDA란, MMF와 같은 성격이면서 인출, 이체가 자유로운 상품이다. MMF는 금융기관이 단기 금융상품에 집중 투자해서 얻은 수익을 돌려주는 실적 배당 상품이다. 기업어음은 종금사가 취급하는데, 기업이 단기 자금 조달 목적으로 발행한 약속어음을 말한다.

 부자들은 검약과 절제의 대가가 많다.

하루 하루 소비한 사항과 함께 누구에게 무엇을 얻어 먹었는지까지 구체적으로 기록하고 단돈 10원도 헛되게 쓰지 않은 부자들이 많다. 주식 거래는 온라인으로 하면 수수료를 절약할 수 있다. 미국 유명 투자은행 베어스턴스의 앨런 그린버그 회장은 검약과 절제의 대가다. 클립을 다시 사용하고, 서류 봉투는 다시 쓰고 이면지와 메모지를 사용한다. 스프링을 만드는 삼원정공은 82년에 정리정돈 운동을, 90년에 초관리 운동을, 93년에 사력 0.01운동을 02년에는 기아(기발한 아이디어) 찾기 운동을 벌였다. 음식을 남기지 말자, 소등하자, 쓰레기통을 현금통이라 명명하고 재활용하는 등 검약 운동을 실천해오고 있다.

사채업자들조차 거래를 하지 않는 기업이라면 그 기업에 100% 나쁜 문제가 생겼다고 보면 된다. 부자들의 취미는 독서, 여행, 골프, 바둑, 등산, 테니스, 음악감상, 영화감상, 미술품 수집, 애호품 수집, 사진 촬영 순이다. 쓰레기 봉투값을 아낀다고 남의 동네에다 쓰레기를 갖다버리는 사람도 있고, 식당에 갈 때마다 이쑤시개와 냅킨을 한 주머니씩 들고 나오는 사람도 있다. 수도권 도시에 완성된 대형의류 쇼핑센터가 분양 미달된 것을 모든 재산을 털어 싼 값에 인수해서 큰 이익을 남긴 부자도 있다.

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 인생은 출발점이 다른 게임이다. 

경주용 차를 타고 가느냐, 걸어가느냐의 차이다. 출발점도 다르지만 무엇으로 이동하느냐도 중요하다. 한 인생을 살아간다고 하면 되도록 훨씬 빠르게 달리는 것을 택하는 것이 좋다. 그렇다면, 수중에 차가 없다면, 차를 만들면 된다. 경주용 자동차를 만드는 데는 시간이 걸린다. 어떻게 하면 만들 수 있을지 스스로 연구하고, 다른 사람에게 조언을 구하고 제작에 집중을 한다. 다른 사람들이 이미 저 멀리 걸어가고 있을 동안 나는 한 발짝도 못 움직이고 있지만, 자동차가 일단 완성이 되면 앞에 가던 사람을 추월해버리는 것은 식은 죽 먹기다. 인생은 이렇게 살아야 하는 것이다. 혼다 세이로쿠라는 일본 재정 전문가는 이렇게 말했다. 거지가 되면 모든 사람을 원망하게 된다. 신용뿐 아니라 인격도 떨어진다. 거짓말을 일삼게 된다. 의리와 인정도 없어진다. 하지만 돈만 있으면 사람답게 살 수 있다. 그렇기에 돈은 매우 귀중한 존재다. 이렇게 소중한 돈의 의미에 대해 이해하고 어떻게 하면 돈을 벌 수 있을지에 대해 자세히 연구하고 투자해야 한다. 가난은 그 무엇보다 치명적인 독이 될 수 있기 때문이다. 

부자들은 부자들끼리 모인다. 절대로 부정적인 사람을 친구로 삼지 않은다. 일부러 그런 사람들을 멀리하여 부정적인 기운이 전염되지 않도록 한다. 소설가 마크 트웨인은 이렇게 말했다. 우리의 야망을 업신여기는 사람들을 멀리해야 한다. 없는 사람일 수록 다른 사람을 깔보고 헐뜯기 때문이다. 진실로 훌륭한 사람은 다른 사람도 자신처럼 훌륭하게 될 수 있다는 희망을 말하는 사람이다. 나는 반드시 성공할 것이다. 부단히 플러스 에너지를 발산할 것이다. 그 신념을 증명해보이기 위해 끊임없이 연구하고 공부하고 이를 행동으로 실천할 것이다. 밝은 미래, 희망 찬 미래를 향하여 정진하는 것이다.

 유비와 장비이야기

장비는 돈을 많이 벌 수 있는 노가다를 했다. 열심히 일했다. 하지만 몸이 성한 곳이 없을 정도로 만신창이가 되어 버렸다. 끝내 병원에 실려갔고, 더이상 일을 할 수 없게 되었다. 반면 유비는 시간이 조금 걸리긴 했지만 물을 퍼 나르는 파이프를 만들었다. 쫌생이처럼 저축했고, 시간을 내어서 책을 읽고 공부했다. 아저씨 할아버지 할머니들 사이에서도 굴하지 않고 투자 세미나에 참석하고 강연회를 들으러 다녔다. 아르바이트로 번 돈과 책과 강연을 통해 얻은 투자 지식을 활용해 부동산과 주식 등의 자산에 투자했다. 무엇보다 소량으로 투자할 수 있는 부동산 경매를 통해 자산 증가 속도를 높였다. 장비는 공모전, 학점, 인턴, 토익, 토플, 어학연수, 휴학, 군대, 대기업의 루트를 거쳤지만, 손에 얻은 것이란 질병뿐이었다.

먼 훗날 나는 어디에선가 한숨을 이야기 할 것입니다. 숲속에 두 갈래 길이 있었다고, 그리고 나는 사람이 적게 간 길을 택했다고. 그래서 모든 것이 달라졌다고.

돈 버는 기계를 소유해야 한다. 공무원 월급 200만원과 월 임대 수입 200만원은 크게 다르다. 그것은 내가 일하지 않고 얻는 수익이 내가 사용하는 지출보다 많아지는 시점에서 우리는 경제적 자유를 얻게 되는 것이다. 종자돈을 모아야 한다. 그리고 경제에 대해 공부를 하고 투자에 대해 공부를 해서 안목을 넓혀야 한다. 분명한 목표가 생기면 복잡하던 머릿속은 깨끗이 정리 된다. 

 종자돈은 거지처럼 모은다. 

도서관에서 아르바이트로 하던 과외를 준비하고 투자공부를 했다. 오후에는 아르바이트를 했다. 과외를 하다가 시간이 생기면 주변에 있는 부동산에 가서 그 근방 집값 수준과 시장 동향, 그리고 미래 전망을 파악했다. 양현석은 부동산 관심이 많았지만 부동산에 대한 지식은 아무 것도 없어서 무턱대고 동네 부동산에 들어가서 이것저것 하나씩 배웠다고 했다. 부동산에서 소개받은 건물을 경매로 낙찰을 받았고 지금의 YG 사옥이 됐다. 동네 아파트 시세와 거래량을 파악하고 요즘에는 어떤 물건이 인기가 있는지를 파악하는 것이 첫걸음이다.

21살, 월세를 받기 시작했다. 한국 경제신문과 매일 경제신문으로 하루를 시작했다. 경제를 중심으로 세상을 보는 시야가 넓어지고 있다는 것을 스스로 느낄 수 있었다. 은행 저축에서 벗어나 증권계좌를 하나 개설했다. 이때부터 투자할 부동산을 알아보았다. 단 돈 1500만원으로 말이다. 존 템플턴, 워렌 버핏 투자 대가의 책을 읽어 보았지만 주식보다는 실제로 존재하는 부동산에 관심이 생겼다. 주식 차트와 재무제표는 흥미롭지 않았다.

위기와 비관론 속에서 투자하는 역발상, 그리고 안전마진과 독과점적 위치가 중요하다. 부동산 투자에서 레버리지는 가장 큰 장점이라 할 수 있다. 은행에서 담보대출을 받거나, 세입자의 전세 보증금을 통해 내가 가진 것 이상의 물건을 살 수 있기 때문이다. 단돈 400만원으로 부동산을 살 수 있다. 부동산 경매투자와 경락잔금대출을 이용하는 것이다. 내재가치에 비해 싸게 거래 되는 물건을 샀다가 제 위치에 도달하면 파는 투자가 가치투자이다. 가격이 가치보다 적을 때 주식을 사놓았다가 가격이 제 가치까지 도달했을 때 파는 것이 가치투자이다. 한 방을 기대하는 분양권 투자, 재개발 투자, 지방 토지에는 관심이 없었다.

책에서 돈을 찾았다. 삼국지 유비가 내 친구였고, 투자가 워렌 버핏이 내 스승이었다. 독서를 할 때 깊게 생각하는 것은 필수다. 책을 읽을 때는 부단하게 생각을 해야 한다. 이 내용이 사실일까? 왜곡된 것은 아닐까? 주인공은 이 상황에서 어떤 기분이었을까? 나라면 이 상황에서 어떻게 했을까? 이 명제는 지금까지 유효할까? 영원한 진리일까, 유행일까?처럼 말이다. 1~2주에 한 번씩 대형 서점에 들른다. 인터넷 서점을 둘러보기도 하면서 사회의 트렌드를 파악할 수 있다.

우리는 다이어트 방법을 몰라서 다이어트에 실패하는 것이 아니다. 우리는 부자가 되는 방법을 몰라서 부자가 되지 못하는 것이 아니다. 본질은 하나다. 우리가 알고 있지만 실천하지 않고 있는 것을 하는 것이다. Now Here! 지금 여기서 바로 말이다. 다이어트에 성공하고 싶다면 오늘부터라도 식사량을 줄이고, 매일 가볍게 땀이 날 정도로 운동을 해야 하는 것이다. 부자가 되고 싶다면, 내가 버는 돈보다 적게 쓰고, 절약하면서 꾸준히 저축하는 것이 먼저라는 말이다.

 변하지 않는 것은 없다. 

앙드레 코스톨라니의 달걀 모델이라는 것이 있다. 이율이 극에 오르면 예금에서 채권으로, 부동산 투자가 이루어지고 채권을 매도하고, 이율이 저점에 이르면, 부동산을 팔아 넘기고 주식투자를 시작한다. 조금 지나면 주식을 팔아버리고 예금을 시작한다. 또 이렇게 되면 다시 이율이 극에 달한다. 이렇게 계속 변화하는 모델을 말한다. 경제가 침체 되고 이에 따라 시장에는 많은 부동산들이 경매로 나온다. 서민들은 죽을 맛이다. 하지만 부자와 투자 고수들에게는 절호의 기회가 된다.

부자들은 복리의 마법을 잘 이해한다. 또 오랫동안 인고할 줄도 안다. 레버리지, 즉 남의 돈을 크게 활용하는 방법도 알고 있다. 부동산 투자 수익은 이중 삼중 역세권 주택, 아파트 등에서 시세 차익을 얻는 자본 이득과, 오피스텔, 상가에서 얻는 임대 수익 이렇게 크게 2개로 구분할 수 있다. 사람의 재테크는 부동산을 빼놓고는 말을 할 수 없다. 사는 곳이 있어야 하기 때문이다. 어느 지역에 집을 구하고, 또 그 지역의 어떤 종류의 부동산을 사며, 언제 사고, 대출은 어느 정도를 끼어서 사고, 어떻게 관리하고 이 집을 언제쯤 팔고, 세금문제는 어떻게 다룰 것이냐에 따라 투자의 수익율이 차이가 나게 된다. 진정으로 경제적 자유를 얻고 싶다면, 주저하지 말고 부동산에 관심을 가져야 한다. 경기의 흐름, 대상별 투자법, 법 체계, 세금 관련 지식을 공부해 놓아야 한다. 기회가 포착되었을 때는 과감하게 투자해야 한다.

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 서민이 부자가 되지 못하는 가장 큰 이유는 재테크에 관심이 없다는 것이다. 

좀더 구체적으로 말하면 재테크에 관심이 있다손 치더라도 행동으로 실천을 하지 않기 때문이다. 재테크를 하려거든 투자할 수 있는 돈이 있어야 한다. 하지만 재테크 좀 잘해봐야지 하는 사람치고 돈을 모을 생각은 없고 방탕하게 돈을 이리저리 막 쓴다든지 무절제하게 소비를 하는 사람들이 많다는 것이다. 아무리 부자가 꿈이라고 해도 밑빠진 독에 물붓기처럼 생활하면 절대로 평생을 가도 부자가 될 수 없는 것이다. 그렇기 때문에 먼저 자신의 소비습관을 체크해보고 최대한 소비를 줄이고 수입을 늘리고 저축을 많이해야 할 생각을 해야한다. 그렇게 고되게 종잣돈을 모았다면 그동안 쌓아놓은 투자지식과 발품, 그리고 신문 기사나 뉴스를 통해 얻은 정보로 확실히 시장의 상황을 파악한 후 투자를 해야 한다.

가장 먼저 해야할 일은 앞으로 어떤 삶을 살고 싶은지를 자세하게 상상하는 것이다. 내가 왜 부자가 되어야만 하는지 이유를 설명할 수 있어야 하고 그러기 위해서 다른 사람들에게 내가 가진 재능을 어떻게 나누어줄까를 생각해야 한다.

성경에는 이런 명언이 있다. 신념이 있는 사람은 그 무엇도 해낼 수 있을 것이다.(막9:23), 좋은 일을 하고 남에게 도움이 되는 사업을 많이 하고 또 기부를 좋아하는 선한 인간이 되도록 해야 한다.(딤전6:18)

저자는 아까운 시간을 조금이나마 알차게 보내기 위해 헬스장에서 운동을 했다. 그런에 이렇게 자투리 시간을 이용해서 한 운동이 나중에는 인생에 큰 영향을 끼쳤다고 말한다. 성공을 하려면 체력은 필수다. 체력이 국력이라는 말도 있지 않은가. 저자의 목표는 이랬다고 한다. 우리 부모님을 편하게 돌보고 모실 수 있고, 사랑하는 와이프에게 그 누구보다 멋진 남편이 되고 즐겁고 행복한 삶을 같이 보내는 것이라고 말이다.

부자가 되어야 할 이유를 11가지를 들었다. 크리스쳔으로서 하나님을 사랑하는 사람이 부자가 되어야 내 모습을 보고 하나님을 믿게 되는 사람들이 더 많아질 것이다. 즉, 전도가 잘 될 것이라는 말이다. 또한 하나님이 내게 주신 사명을 이루기 위해서다. 다른 사람들에게 도움을 받기보다 내가 다른 사람들을 많이 도와줄 수 있는 사람이 되고 싶기 때문이다. 마치 예수님이 그렇게 하셨던 것처럼 말이다. 그리고 LG가 만들면 달라도 다르듯이 내가 부자가 되면 다른 부자들과 다르다는 것을 보여주기 위해서다. 우리 사랑하는 와이프를 행복하게 해주고, 부모님께 효도를 하고 싶기 때문이다. 우리 주변에는 힘들게 사는 사람들이 많고, 내가 그들을 위해서 하나라도 도움을 줄 수 있다면, 그것으로 그들이 편하게 살 수 있게 되기를 바라는 마음이 있기 때문이다. 한번 사는 인생 폼나게 멋지게 보람있게 살고 싶기 때문이다. 다른사람에게 무언가 도움받는 것도 기쁘지만 아무래도 미안한 기분이 드는 기쁨이다. 하지만 내가 주는 것으로 인해 얻는 기쁨은 진정으로 행복한 기쁨이다.

내가 부자가 된다면 실천해야 할 11가지

내 모든 것의 십분지일도 하나님에 속하지만, 십분지구도 물론 전부 하나님의 것이라고 생각한다. 그렇기 때문에 빚을 진 것도 자산으로 생각하고, 다른사람들에게 아낌없이 기부한다. 정말 저 사람은 몇 십년이 지나도 우직하다는 평을 듣고 싶다. 부자가 된다고 해도 끊임없이 수익창출을 위한 연구를 게을리 하지 않는다. 남의 이익을 생각하기 보다는 내가 얻을 이익만을 생각하고, 장기적으로 투자하고 같이 가는 인연을 구축한다. 사람을 사귈 때는 오로지 순수한 마음과 진실로 사귄다. 다른 이들에게 대접을 했다면 그에 대한 보상을 받을 생각을 하지 않고 어떻게 하면 더 크게 대접할 수 있을가를 생각한다. 누군가의 도움을 받으면 그 은혜는 꼭 갚고, 그 시일은 내일로 미루지 않는다. 내 일상 하나하나를 다른 사람들에게 모두 공개할 수 있을 정도로 충실하고 투명하게 산다. 위대하신 하나님을 믿으며, 우리 하나님께서 보시기에 나의 마음이 온전할 수 있도록 열과 성을 다한다. 내 이익으로 연결되지 않는 일이라 하더라도 사람들이 도움을 요청한다면 최대한 친절하게 내가 할 수 있는 한 최선을 다해 임한다.

재개발 지역의 빌라를 연구한다. 토지는 살 때는 좋다. 가격도 많이 오른다. 하지만 나중에 현금화하기가 너무 어렵다. 재건축 지역은 재개발보다 최소 2년 이상 더 시간이 소요된다. 재개발 아파트는 투자비용이 너무 부담이 된다. 재개발 지역 빌라는 현금화하기도 좋고, 가격도 적당하고, 수요도 계속 끊이지 않는다. 그렇기 때문에 재개발 지역의 빌라 투자에 연구를 집중했다.

매년 수만 가구가 이사를 가고, 이에 따라 다른 곳에서는 이주수요가 발생한다. 각종 재개발, 뉴타운 건설, 도시 재정비로 인해 도심 곳곳에서 공사를 한다. 은평구, 왕십리, 길음동, 미아동, 아현동, 방화동, 영등포구, 노량진, 한남동, 천호동, 북아현동, 수색동, 증산동, 신길동, 시흥, 신림동 등 총 25개의 뉴타운이 있다. 매년 서울에서 약 4만 가구의 이주 수요가 발생한다. 여기에 살던 사람들이 다른 곳으로 이사를 가야 하고 그렇게 되면 빌라와 연립, 단독주택에 대한 수요가 증가하게 될 것은 불보듯 뻔한 일이다.

전세금이 크게 오르고 있다. 전세가와 매매가의 차이가 점점 좁혀지고 있다. 이주 수요가 오르면 전세금도 같이 오르게 된다. 차라리 전세로 살 바에야 아예 집을 사버리자는 사람도 증가한다. 서민들은 비싼 아파트보다는 싼 빌라나 연립을 선택하게 될 것이다. 개발이 가능한 지역은 아파트 보다 더 지가가 오르기도 한다. 재개발 예상 단독주택, 빌라, 연립 밀집 지역에는 아파트 입주권을 노린 수요 또한 상승한다. 무엇보다 허름한 주택이 있는 곳은 재개발 가능성이 크다. 전세를 낀 투자수요가 몰리는 현상도 일어난다.

빌라는 아파트보다 대출규제를 덜 받는다. 위험을 회피하고 관리하는 데도 좋다. 1인 가구가 늘고 소형 가구들이 늘어나는 추세여서 소형 주택을 선호하게 되고 있다. 토지 원가 상승 때문에 앞으로는 2억보다 아래의 빌라는 없지 싶다. 신세대 가구의 생활 변화는 소형주택의 수요로 이어질 것이고, 매매가가 아파트의 60%에 이를 것이다. 복잡한 현실에서 아파트 대형 단지보다는 다른 사람들과의 스트레스도 덜 받을 수 있다는 장점도 가지고 있다.

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열두 살에 부자가 된 키라라는 책은 돈이라는 책을 쓴 저자로 유명한 보도 섀퍼가 쓴 책입니다. 돈이라는 책을 읽고 보도 섀퍼로 검색을 해서 이런 책이 있다는 것을 알기도 했지만, 여러 재테크 책에서도 어린이가 보기에도 그렇게 어렵지 않을 정도로 이해하기 쉽게 소설의 형식으로 풀어 썼습니다. 

무언가를 하기로 마음을 먹었다면 아 그래 한 번 해보는 거야가 아니라 그래 하자! 꼭 해내겠다. 라고 말해야 한다. 삶속에서 자신들이 원하는 것을 쟁취하고자 하는 사람들은 예외없이 무엇을 이루고 싶은지 상상하고 꿈을 꾸는 사람들이다. 그런 사람들은 자신의 목표와 꿈이 이루어진다면 어떻게 될지를 구체적으로 상상하고 기뻐하고 행복해 한다. 그 기분을 실제로도 느끼기 위해서 전력을 다할 수 있게 되는 것은 말을 하지 않아도 누구나 예상할 수 있다.

 성공일기을 쓴다.

하루 하루 있었던 일을 매일 쓰는 것은 의미 없는 일일지도 모른다. 하지만, 오늘 내가 생각하기에 잘했던 것, 정말 사소한 일이라도 내가 이루어낸 것들을 감사하는 마음으로 5가지 이상 써보는 것이다. 오늘 팔굽혀펴기를 10번 했다. 어제는 2개밖에 못했는데 말이다. 오늘 몇 분만 투자해놓고 만 원을 벌 수 있었다. 책 한 권을 읽었는데 그 내용이 정말 좋았다. 등등 말이다.

돈을 많이 손에 얻기 위해서는 다른 사람들이 불편해 하는 걱정거리를 찾아야 한다. 그리고 그 문제를 해결하기 위해 내가 할 수 있는 것이 무엇인지를 생각하는 것이다. 그 해결방법이 효과적이고 효율적이라면 항상 많은 돈을 벌 수 있게 될 것이다. 내가 알고 있고, 가지고 있고, 할 수 있는 것에 집중한다. 내가 잘하지 못하는 것에 집중할 필요는 없다. 

나는 비밀을 엄수한다. 그 어떤 누가 나를 비웃는다고 해도 나는 절망하지 않고 포기하지 않았다. 경제 관련 잡지와 증권 관련 잡지 읽는 것을 취미로 삼았다. 그러면서 내가 일상속에서 성공하는 일들이 차츰 많아지고 있음을 느꼈다. 옛날 같았으면 뭐, 되겠어?라는 생각이 앞섰지만, 요즘에는 잘 될 것이라는 생각이 앞선다. 내가 잘 할 수 있는 것들을 찾게 되고, 그 일을 어떻게 하면 다른 사람을 많이 도울 수 있을까라는 생각에만 집중을 하게 됐다. 벌어지는 일들에 대해 변명을 늘어놓기보다는 내가 그 문제를 왜 해결해야 하는지에 대한 이유를 생각해보게 되었다.

이 세상에서 제일 가치 있는 것은 나 스스로가 내 힘으로 이루어 내는 것이다. 부끄러움에 대한 공포를 극복하면 새로운 세계가 열린다. 많은 사람들 앞에 서는 것은 떨리고 긴장되는 일일지 모른다. 하지만 내 앞에 있는 많은 사람들에게 진정으로 도움이 될만한 정보들을 제공하고 그들이 만족할 수 있도록 전달한다면 얼마나 좋을까라는 기분으로 생각으로 바꿔본다면 어떨까. 

성공을 거머쥐게 된다고 해서 감사한 마음을 잊어서는 안 된다. 성공일기와 감사일기도 계속 써 나가야 한다. 성공을 하면 자칫 잘못하면 사람들은 오만에 빠지기 쉽다. 그러면 마이너스 기운이 스믈스믈 흘러들어 가난뱅이가 되는 것은 시간문제다. 판단력이 떨어지고 인사이트가 없어지고, 다른 사람을 생각하지 않고 더 이상 발전이 없게 되면 사람들은 우리에게 돈을 쓰지 않을 것이다. 그 누구도 응원하지 않게 될 것이다. 사람은 배우지 않으면 성장이 멈추게 되고 만다. 감사일기와 성공일기를 쓰다보면 끊임없이 주변에 감사하는 마음을 잃지 않게 될 것이고 성공의 법칙들을 삶속에서 계속 발견하게 될 것이다. 절대로 일이 힘들고 어렵고 외롭다고 도망가서는 안된다. 그 사소한 것들을 이겨내지 못하면 불행해질 수 있다.

사람들이 무서워하고 두려워하는 이유는 내가 원하는 바대로 되지 않을 것 같다는 마음에서 우러러 나오는 것이다. 이게 이렇게 되지 않으면 어쩌지 하면서 주저하면 계속 부정적으로만 생각이 들고 결국 결과도 부정적으로 나오게 될 수밖에 없다. 하지만 성공일기를 쓰면서 계속 잘 되는 것만 눈에 보이고 앞으로 잘 될 것만을 생각하고 집중하기 때문에 부정적인 생각이 끼어들 틈이 없어지는 것이다. 그렇기 때문에 잘 될 것만을 생각한다면 두려움도 걷히게 될 것이다.

 마술 공식

원하는 것들의 목록을 적어보고 돈을 좋아하고 소중하게 대한다. 내가 좋아하는 일을 하고 머리 속을 온통 긍정적으로 만든다. 주변 모든 것들에 대해 감사하는 마음을 갖는다. 돈과 관련해서는 매일 매일 가계부를 작성하면서 소비 지출과 수입을 기록한다. 돈이 쌓이면 그동안 공부한 것을 토대로 투자를 한다. 

펀드에도 좋은 것이 있고 나쁜 것이 있다. 우량한 펀드를 찾는 방법이 있다. 펀드는 가급적이면 오래된 것이 좋다. 10년 정도 지난 것이고 그 동안 이윤을 많이 남겼다면 앞으로도 잘 될 가능성이 높다고 보아도 된다. 글로벌하고 움직이는 액수가 큰 주식이나 펀드가 좋다. 이런 펀드라면 위험을 분산시킬 수 있을 정도로 여러 곳에 투자를 하기 때문에 손실을 회피할 수 있을 만큼 안전하면서도 수익을 낼 수 있는 가능성도 함께 갖고 있다. 여러 펀드를 비교해보고 과거 10년 정도 동안 수익이 좋았던 펀드를 찾아낸다.

저가매수를 한다

주식을 살 때는 응당 가치는 높되, 주가가 낮아졌을 때 서둘러서 사놓아야 한다. 주가는 나중에 다시 오를 것이고 자신이 생각하는 가치보다 주가가 높아졌다고 생각할 때 다시 팔아서 차익을 챙겨야 한다.

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 자기암시

내집 마련을 하고 싶다면 신문이나 잡지에서 원하는 모양의 집의 사진을 잘라내고 항상 눈에 띄는 곳에 붙여 놓는 것이다. 다이어트에 성공하고 싶다면 자기가 원하는 몸매를 가지고 있는 사람의 사진을 책상 앞에 붙여 놓는다든지, 차를 가지고 싶다면 갖고 싶은 차의 사진을 잘라 매일 같이 보는 것이다. 이렇게 해서 잠재의식에 내가 원하는 것들을 주입시켜 놓는 것이다. 그러면 우리의 잠재의식이 그것들을 찾게 해줄 것이다. 많은 돈을 얻고 싶다면 많은 돈과 관련된 사진을 찍어서 보는 것도 나쁘지는 않지만 그것보다 더 좋은 것은 실제로 돈다발을 손에 쥐어 보는 경험을 매일 하는 것이다. 신문지로 돈 다발을 만들고 맨 위에만 실제 돈을 얹는 것이다. 100장씩 묶는다. 이렇게 1,000다발을 만든다. 시간은 많이 걸리지만 다 만들고 난 후에 느낄 수 있는 충격은 매우 크다. 이 경험은 잠재의식에도 큰 영향을 준다. 이 돈다발을 진짜처럼 취급해서 안전하게 금고에 넣어두고 아침저녁으로 오늘도 10억이 있구나 하면서 기쁨을 느낀다. 10억 원이란 생각보다 큰 것이 아니라 이 정도 뿐이라는 자기암시를 하는 것이다. 완벽하게 이렇게 할 수 있다면 부자의식을 한번에 크게 높일 수 있다.

 유유상종의 법칙

부자는 부자끼리 모이고 가난한 사람은 가난한 살마끼리 모인다. 아주 자연스러운 현상이다. 자연스럽게 끼리끼리 모이는 것이다. 서로 맞지 않는 사람들끼리 억지로 만나게 되면 어색하고 친해지기 힘들다. 평소 생활 습관이나 사고방식이 크게 다르기 때문이다. 부자의 무리에 들어가기 위해서는 가난한 무리에서 과감히 탈출해야 한다. 그리고 자신의 모든 것을 부자에게 맞춰어야 한다. 부자들의 분위기를 경험하는 것만으로도 잠재의식을 크게 향상시킬 수 있다. 우리 주변에 그런 사람이나 모임이 없다면 1류 호텔에 머울거나 돈이 부담이 된다면 약속장소를 호텔 로비로 정한다든가 최고층의 라운지에서 간단하게 시간을 보내는 것만으로도 변화가 일어날 수 있다. 

주말에는 고급주택이 있는 동네를 거닐어 본다. 그 동네에 있는 멋있는 저택과 정원에 있는 소나무들을 보면서 산책을 즐긴다. 그러는 도중에 그 동네의 분위기와 냄새 소리가 내 몸에 익숙해진다. 처음에는 어색하고 우리 동네가 아니라는 생각이 강하게 들 것이다. 하지만 계속해서 다니다 보면 익숙해지게 된다. 작은 물건을 이용해서 부자의 경험을 할 수도 있다. 시계, 지갑, 수첩 같은 작은 소품을 이용해서 고급 브랜드 하나를 사보자. 그리고 그 물건을 소중히 여기자. 그러면서 이미 부자가 되었다는 기분을 고이 간직한다. 단지 물건 하나 바꾸는 것만으로는 완전히 부자가 되었다는 느낌이 들지는 않겠지만 최소한 부자가 된 기분을 한 단계 업시킬 수는 있다. 마음에 풍요로움을 간직할 수 있게 하는 것이 핵심 포인트다. 

돈을 벌었다면 그 중의 일부를 지역사회에 기부하거나 자선활동을 통해 남을 돕는 데 쓰도록하자. 이렇게 하면 마이너스 기운을 물리치고 플러스 기운으로 채울 수 있는 데 효과적이다. 실제로 큰 부자들은 항상 기부도 크게 크게 한다. 가난한 자는 자기가 먹고 살기도 바쁠 뿐 남을 위해서 봉사하거나 기부할 수 있는 여유조차 가질 수 없는 게 현실이다.

돈을 소중히 하는 마인드는 쓸 때만 한정되지 않는다. 돈을 대하는 모든 기회를 통해 사랑하는 마음을 갖는 것이 중요하다. 돈이 훼손되지 않도록 되도록 장지갑을 사용해서 구겨지지 않도록 하고, 돈을 지불할 때도 그동안 내곁에 있어줘서 고마웠다. 다른 곳에서도 행복하거라 라고 말을 걸어주고, 돈이 들어올 때는 와줘서 고맙다고 반갑게 맞이해주는 것이다. 현재 내 수중에 돈이 얼마나 있는지도 매일 매일 확인해서 1원 단위까지 파악해 놓는 것도 돈을 사랑하는 실천 방법 중의 하나다. 돈을 주고 받을 때도 자세를 바르게 정중하게 한다. 돈을 던지거나 하는 일은 없어야 한다. 이렇게 돈을 소중하게 대하면 돈도 우리에게 소중한 존재로 다가오게 된다. 부자가 되어도 돈을 소중히 여기기 때문에 단돈 100원을 사용하더라도 그것을 매일 가계부에 적는 습관은 유지한다. 돈을 사랑하기 때문이다. 

 감사하는 마음

매일 매일 감사한다는 말을 입에 달고 살면 마이너스 기운을 없애는 데 아주 좋다. 가족, 친구들, 매일 새벽 신문을 가져다 주는 신문 배달원, 추울 때는 따뜻하게 더울 때는 시원하게 해주는 옷들과 내 발을 항상 보호해주는 양말과 신발에도 고마움을 느낀다. 회사 동료와 상사 부하에게도 고맙다는 생각을 가지고 매장 직원, 지하철 역무원에게도 고마워하고 날씨와 주변 꽃과 나무, 동물들에게도 고마운 마음을 갖는다. 이러면 아주 평범한 일상이 아주 달려져 보일 것이다. 내 주변이 이렇게 평화롭고 행복하다는 사실을 새삼 느낄 수 있을 것이다. 

신문이나 종이 돈다발을 묶어서 금고에 넣고 매일 꺼내보는 것도 한 방법이지만 은행통장에 워드프로세서로 10억 원이라는 숫자를 넣어보는 것도 효과적일 수가 있다.  ,0,0,0,......으로 1뒤에 0을 여러개 넣는 것이다. 보행 암시술도 좋다. 걸으면서 까짓꺼  10억 까짓꺼 10억하고 중얼거리는 것이다. 테이프에 나는 100억 부자라는 말을 녹음하고 자면서 계속 듣는 것이다. 아무것도 하지 않으면서 잠재의식 속에 부자라는 의식을 심는 것이다.

 플러스 사고

긍정적으로 생각해야 한다고 생각하면 할수록 그것은 부정적인 생각을 염두에 두고 말하는 것과 다르지 않다. 대신에 간단하게 감사합니다라고 말해는 것이 효과적이다. 감사하다는 말은 영혼으로 하여금 자연스레 긍정적으로 만들어 준다. 교통량을 조사 할 때 딸깍딸깍하면서 숫자를 세는 기계를 호주머니속에 넣어두고 매일 왔다갔다가 하면서 감사합니다라고 말하는 것이다. 이렇게 매일 카운트를 하면 200번 말하는데 5~10분뿐이 걸리지 않는다. 자기의 나이에 만을 곱한 수만큼 감사합니다 라고 말하면 인생이 바뀐다. 반드시 성공할 수 있게 된다. 고맙다고 말을 하면 할수록 고마운 일이 계속 주변에 생기고 결국 성공하게 되는 프로세시인 것이다. 그렇게 해서 부자가 된 후에도 감사하다고 말하는 습관은 계속 유지해야 한다. 왜냐하면 조금이라도 방심하면 마이너스 기분이 들어오게 되어 긍정적인 기분을 흐뜨려놓을 수 있기 때문이다. 그러니 부자가 된다 하더라도 감사하다는 말을 입에 달고 살아야 한다. 미국 같은 선진국에는 이미 이런 문화가 자리잡고 있기 때문에 기부 문화도 발달했다. 나보다 가난한 사람들에게 기부를 하는 것이다. 부자가 되었다고 어깨에 힘주는 것이 아니라 다른 사람들을 돕는 착한 마음이 깃들어 있기 때문이다. 내가 성공할 수 있었던 이유는 다른 사람들 덕분이기 때문이다.

부자가 되고 싶다면 먼저 거지가 되어야 한다. 시계추의 법칙이 적용되기 때문이다. 시련이 큰 만큼 그 반동으로 부자가 될 수 있는 에너지가 크기 때문이다. 

 극처방 10개조

목표를 구체적으로 작성하여 계획을 세운다. 그리고 성공체험을 통해 부자가 된 기분을 익숙하게 한다. 원하는 목표를 생생하게 그릴 수 있도록 한다. 정한 목표를 큰 소리로 내어 말하며 자기 암시를 한다. 소원들을 눈으로 볼 수 있도록 만든다. 유유상종의 법칙을 때라 밝은 미래를 생각하는 사람들과 교류를 갖는다. 마치 부자가 된 기분으로 연기를 한다. 삶의 균형을 유지하고 진정으로 돈을 사랑하는 마음을 갖는다. 그리고 무엇보다 모든 일들에 대해 감사하는 마음을 갖는다. 

성경에서 말하듯, 원하는 것에 대해 기도를 하고 신에게 요구하는 것은 그것이 무엇이 되었든 간에 기도하는 즉시 받았고, 이루어졌다고 믿어야 한다. 이렇게 하면 이렇게 그대로 이루어질 것이니라는 말이 모든 성공의 기본 원칙이다. 10억이 나에게 주어져서 감사합니다라고 말하는 것이다. 이기적인 사람을 절대로 성공할 수가 없다. 다른 사람에게 이익을 주지 않고는 부자가 될 수 없다. 많은 사람들에게 이익을 크게 줄 수록 성공의 크기도 커진다. 그저 남을 위해서 선한 마음을 가지고 맡은 바 열심히 임하면 우리의 모습을 지켜보는 사람들 중에서 반드시 우리를 응원하고 지원해주는 사람이 나타날 것이다. 이에 따라 상황도 좋게 변할 수 있는 것이다.

소망을 실현시키기 위한 올바른 방법은 감사밖에 없는 것이다. 

꿈을 위해 거쳐야 하는 시험이 있다면 이미 그 시험에 합격했다고 생각하고 감사하면서 공부를 하면 되는 것이고, 억대연봉도 이미 달성했다고 생각하면서 감사하면 그대로 이루어질 것이다. 그렇게 해서 이 책의 저자는 50억의 융자도 갚았고, 나아가 10억을 모을 수 있었다고 한다. 감사하는 마음은 부정적인 마이너스 기분을 정화시켜주는 아주 큰 효과를 지닌 방법이다. 큰 부자의 머리 안에는 항상 잠재의식 속에 긍정적이고 감사하는 마음이 가득하다.

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 의사체험과 감사하는 마음

의사체험은 성공을 직접 체험하지는 못하지만 유사한 느낌을 받기 위해 일부러 이미 성공을 쟁취한 것 같은 느낌을 내 보는 것이다. 100억 부자가 되었다는 것을 느껴보기 위해 종이나 신문으로 꽃다발처럼 돈다발을 만들고 맨 윗부분에만 실제 1만 원을 얹어 놓는 것이다. 그리고는 매일 자주 이 돈다발을 실제 돈다발이라고 생각하는 것이다. 부자들이 많이 거주하는 곳에 가서 마치 자기가 그 동네 주민인 것처럼 자연스럽게 거리를 거닐기도 하고 행복을 만끽해보는 것이다. 어떻게 보면 어린아이 놀이처럼 보일 수도 있지만 이런 것들을 반복함으로써 잠재의식에 나는 부자이다. 라는 생각을 주입시키는 것이다. 두뇌는 실제와 상상을 구분하지 못한다. 우리가 원하는 것을 상상하면 두뇌는 그것을 현실로 받아들이고 실제로 그렇게 되도록 상상과 현실의 갭을 줄이기 위해 노력하게 된다.

습관처럼 감사합니다. 고맙습니다하고 반복적으로 말해 보는 것은 정말 큰 효과가 있다. 정말로 감사한 일이 있을 때는 물론이고 짜증나고 화가 날 때도 욕을 하지 않고 대신에 감사합니다라고 말하는 것이다. 말 끝에 항상 감사합니다라고 붙여서 말하는 습관을 들여보자. 자신의 나이에 1만 번을 곱한 만큼 감사합니다라고 말할 수 있다면 누구든지 부자가 될 수 있는 가능성이 어마무시하게 커질 것이다.

매년 5월이 되면 국세청이나 각지의 세무서에 작년 소득세액이 1억 원을 넘는 부자들의 순위가 공시된다.

생각은 자유다. 상상력을 발휘해서 이런저런 생각을 하는 것에는 아무런 제약이 없다. 꿈을 꾸는 것에는 세금이 매겨지지 않는다. 누군가에게 피해를 끼치지도 않는다. 대기업의 회장이 되는 꿈을 꾸어도 좋고, 페라리나 벤츠를 타고 싶다는 꿈을 꿀 수도 있다. 그 누구보다 행복한 가정을 영위하고 싶다는 꿈을 꿔도 되고, 1000억 부자가 되고 싶다는 등 현실과는 상관없이 순수하게 자기가 바라는 꿈을 자유롭게 그려보는 것이다.

인생은 한 번 밖에 살 수가 없다. 리허설이 없는 실시간 스트리밍이다. 가난한 생각으로 살아도 부자의 생각으로 살아도 인생은 단 한 번뿐이다. 둘 중 무엇을 골라야 좀 더 행복한 인생을 살 수 있을 지는 불 보듯 뻔할 뻔자인 것이다.

 목표 설정

목표를 자세하고 구체적으로 적을 수록 그것을 이룰 수 있는 가능성은 몇 배나 커진다. 반대로 목표가 두루뭉실 해서 머리 속으로 세세하게 그려낼 수 없다면 그 목표를 이룰 수 있는 가능성은 매우 낮아진다. 목표를 세분화 하는 작업은 그것을 이루기 위해 우리가 어떤 행동을 해야할지도 명확해지게 만들 수 있게 된다. 행동으로 실천을 해야 목표를 이룰 수 있기 때문이다. 구체적으로 무엇을 해야 할 지 모른다면 그것은 허황된 꿈으로 그칠 수밖에 없기 때문이다. 내가 가고자 하는 곳까지 얼마나 남았는지 그곳까지 가는 데 도중에 어떠한 위험이 도사리고 있을지를 예상하고 미리 미리 대처방법을 세워둘 수 있다면 순탄하게 그 목적지까지 갈 수 있게 되는 것이다. 하지만 그렇지 않다면 가는 도중에 풍랑을 맞아 배가 뒤집힐 수도 있다. 만약 벤츠를 원한다면 어느 정도의 등급의 차를 사고 싶은지, 자동차의 색이나 배기량 같은 것도 자세하게 파악해서 이미 그 차를 운전하고 있는 자신을 또렷하게 상상하는 것이다. 듣기 좋은 배기 음을 들으면서 핸들을 움직이면서 도로를 누비는 자신을 그리는 것이다.

1000억 부자가 되고 싶다면 1000억 부자가 됐을 때 매일 어떤 생활을 보내고 있을지 자세하게 상상해보자. 어떤 장소에 있고 어떤 옷을 입고 어떤 표정을 하고 있을까? 또 나는 무엇을 하고 있을까? 나 이외에 거기에 누가 있을까? 그곳의 공기나 온도 그리고 향기까지 이미지로 생생하게 떠올릴 수 있으면 최고다. 

야구선수 이치로도, 마라톤 선수 다카하시 나오코도 성공하는 자신의 모습을 그리는 훈련을 잘 하기로 유명하다. 내가 바라는 모습을 선명하게 그리고, 행복하게 시합을 하고 달리는 장면을 몇 번이나 상상해보았다고 말한다. 잠재의식은 좋은 이미지를 떠올리면 엄청난 힘이 발휘되어 현실화 된다. 의식을 변화시키는 것만으로 주변의 환경을 송두리째 바꿔놓을 수 있다. 항상 새로운 가능성에 주목하고 그것들을 받아들이는 유연한 태도를 가져야 한다. 파나소닉의 창업자 마츠시타 코노스케는 이런 말을 했다. 신은 사람에게 두 가지 이상의 재능을 주지 않는다고 한다. 하지만 바꿔 말하면 사람에게 적어도 한 가지 재능만큼은 꼭 준다고 볼 수 있다. 

자신이 세계를 바꿀 수는 없지만 자신이 바뀌면 세계가 변한다. 

의식이 바뀌면 세계가 달리 보이는 것이다.

비록 내가 지금은 부자가 아니라 하더라도 거지 같은 사고방식을 가지고 있지만 않다면 부자로 향할 수 있는 것은 시간문제다. 만약 친구중에 가난한 사람이 있따고 해도 그 친구의 생각이 풍요롭고 밝고 긍정적인 생각으로 가득하다면 가까이 지내도 좋다. 하지만 반대로 부자인 사람이 있더라도 그 사람의 생각이 우울하고 빈자의 사고 방식을 갖고 있다면 거리를 두는 것이 좋다. 잠재의식을 긍정적인 생각으로 가득 채우고 큰 꿈을 갖고 생활하는 것이 중요한 것이다.

짜증나는 일이 생기거나 질투심이 나거나 분노감이 들거나 슬픈 느낌이 든다면, 부정적인 느낌에 휩싸이기 전에 냉철하게 생각해보아야 한다. 먼저 깊게 숨을 들이쉬어 본다. 그러면서 나 자신에게 이렇게 묻는 것이다. 나는 왜 분노를 느끼는지, 왜 저 인간이 미워죽겠는지 말이다. 유쾌하지 않은 경험을 감정적으로 대하지 않고 제 3자의 입장에서 객관적으로 볼 수 있을 것이다. 그러면 하나의 기억으로만 남을 뿐 나쁜 감정에 자신 전체가 휩싸이는 일은 방지할 수 있을 것이다. 

역발상이 중요하다. 무언가 좌절을 경험하고 실패를 연달아 한다면 거기서 좌절하는 것이 아니라, 이렇게 하면 이렇게 되는구나 하고 그저 받아들이면 되는 것이다. 언제까지? 성공할 때까지 말이다. 우리가 좌절을 겪는 것은 앞으로 나아가고 있기 때문이다. 성장하지 않는다면 장애물을 만날 수조차 없다. 발전하는 인생을 살기 위해서는 이러한 장애물과 시련을 반드시 겪어야 하는 것이다. 만약 좌절과 시련을 뛰어넘는다면 우리 앞에 그토록 찾고 있던 보물을 손에 얻게 될 것이다.

손님은 아무런 감정 없는 가게 직원보다 항상 미소를 띠면서 고맙다고 말해주는 사람에게 호감이 간다. 손님의 불만사항에 대해 도리어 변명을 하고 자신들의 잘못이 아니라고 우기는 가게보다는 그러한 불편함이 있었군요 하면서 알려주셔서 고맙다고 해주는 가게에게 호감이 가게 되는 것은 당연한 일이다. 그런 가게는 반드시 성장할 수 있고 다른 가게보다 잘 될 가능성이 커진다. 만약 가정에서 남편이 아내에게 항상 맛있는 음식을 차려줘서 고맙다고 얘기 해준다면 아내는 그 말에 기분이 업 돼서 항상 주방에서 요리를 하게 될 지도 모른다. 다른 사람에게 고맙다는 말을 듣는 것은 뇌의 입장에서 보면 크나큰 쾌감을 얻는 것이기 때문이다.

진짜 성공하고 싶다면 계획을 세분화하여 세워야 한다. 다이어트를 결심했다면 매일의 어떤 음식을 먹고 어떤 운동을 어디에서 얼만큼 할 것인가를 정해야 한다. 술자리가 예정되어 있다면 그 유혹에서 어떻게 피할 수 있을까를 미리 예상해서 대처해야 하는 것이다. 치밀하게 계획을 해 놓지 않으면 한 달 후의 목표조차 달성할 수 없을 것이다. 2년 후에 연 수입 3억을 벌고 싶다는 목표를 가진 사람도 그 목표금액에 현실감을 느낄 수 없다면 당장 내가 그것을 위해 어떤 일을 해야 하고 어떻게 자산을 불려야 할 지 모를 게 뻔하다. 2년 후에 한번에 로또에 당첨 돼서 3억을 벌 수 있는 가능성은 제로에 가깝기 때문이다. 그렇기 때문에 단계적으로 계획을 세울 필요가 있다. 

돈이라는 목표를 세울 때는 단순히 부자가 되고 싶다고 말하는 것이 아니라 명확하게 얼마를 손에 넣고 싶은지를 말할 수 있어야 한다. 10억 원을 저축하거나 연 수입을 10억으로 만들고 말겠다는 목표 말이다. 10억을 10년으로 쪼개서 1년에 1억씩 벌기와 같은 거지같은 계획을 세우면 망하고 만다. 1년째부터 목표를 달성할 수 없기 때문이다. 이렇게 계획을 세우는 것이 좋다. 지금 연봉이 3천만 원이라면 1년 후에는 1.5배인 4천 5백, 2년 후에는 그 1.5배인 6천 7백 5십만 원. 이런식으로 1.5배를 계속해가면 10년째에는 10억 1천 5백 3십 3만 원이 된다고 하는 것이다. 가장 중요한 포핵심은 1년째의 목표는 그 무슨 일이 있어도 꼭 달성해야 한다는 것이다.

목표를 정했다면 의구심 없이 내 마음에 자연스럽게 받아들여질 수 있는 말을 고르는 것이 중요하다. 그 말이 정해졌다면 소리내서 말해야 한다. 하루에 큰 소리로 50회 정도 내뱉는 것이다. 장소와 시간을 가리지 말고 내뱉아 본다. 긴장이 풀려 있고 잠재의식이 잘 발휘될 수 있는 아침이나 잠들기 전에 내뱉으면 효과가 더 크다. 한 번 말할 때마다 10번씩 5번 하면 쉽다. 일어나자마자, 1번, 밥 먹고 나서 1번씩, 자기 전 또는 샤워를 하면서 한 번 이렇게 말이다. 

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부자들의 개인 도서관이라는 책은 내용이 알차게 구성 되어 있어 1부 주식, 사업에, 2부 부동산으로 2부작으로 포스팅을 했습니다. 

부자들이 어떤 책을 읽어 왔는지 특히 이번에는 부동산 관련된 내용을 중점적으로 요약해보았습니다. 부동산에 관심 있으신 분들은 반드시 책을 요약한 내용을 읽어보시고 마음에 드신다면 책을 직접 읽어보시기를 권해드리고 싶습니다.

 아파트의 가치는 곧 땅으로 결정된다

부동산은 어디에 서 있느냐가 중요하기 때문에 어느 땅에 있느냐가 중요하다. 땅의 가치는 땅을 어떻게 활용하느냐에 따라 의해 결정된다. 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 상업용지에서 건물을 더 높이 올릴 수 있기 때문이다. 이를 용적률이라 한다. 같은 면적의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싸게 되는 건 당연하다. 같은 아파트라도 대지지분이 넓은 것이 더 비싸다. 같은 35평형대 아파트라도 A아파트 대지지분은 12평이고 B아파트는 대지지분이 14평이라고 두 아파트 가격 차이가 별로 나지 않는다. 12평 아파트는 새 아파트이고 14평 아파트는 허름한 아파트이일 때 B아파트가 미래가치가 높기 때문에 B아파트에 투자해야 하는 것이다.

IMF 이후 부동산에 투자한 사람들은 최소한 배로 돈을 벌었고, 주식에 투자한 사람들은 일부에 해당하지만 꽤 큰 돈을 벌었다. 금리 폭등기에 채권을 사놓고 조용히 기다린 사람들도 많은 돈을 벌었다. 채권 중에서 가장 안정성이 높은 채권은 국채인 국민주택 1종이다. 98년 초 5년 만기 수익률 17%의 채권을 사놓았다면 재산이 두 배로 늘어난다. 주식은 아무래도 신경을 만이 써야 하고, 부동산은 현금으로 바꾸는 데 시간이 많이 걸려 환금성이 떨어지지만, 채권은 느긋하게 기다릴 수 있다.

불경기를 나타내는 지표로 경매와 급매물을 들 수 있다. 경매물이 많아지면 부동산시장 추세가 꺾인 것이다. 급매물이 많아지면서 땅으로 돈을 벌 수 있다는 말이 많이 나올 때가 마지막이다. 먼저 돈 없는 사람들의 집부터 경매로 나온다. 아파트보다는 가격이 싼 연립이나 빌라가 먼저 나온다. 그 다음으로는 대출을 껴서 임대사업 목적으로 소유했던 다세대와 다가구 주택이 경매로 나온다. 아파트도 서울 강남보다는 경제력이 떨어지는 지방권부터 나오기 시작한다. 사회 전체적으로 보면 불황기는 사회의 부가 이전 될 수 있는 시기인 것이다.

우리가 역사를 공부하는 것은 이 현실에서 더 나은 삶을 살기 위해서다. 특히 부동산 투자는 역사를 이해하면 실패할 가능성을 크게 줄일 수 있다. 도시의 역사, 교통의 역사, 인구 유입에 따라 부동산의 가치가 오르고 내려간다. 서울이 어떻게 만들어졌고, 그 속에서 부동산의 가치를 어떻게 바뀌어왔는지를 이해하면, 지금 서울 아파트 시장이 앞으로 어떤 방향으로 나아갈지에 대한 아이디어를 얻을 수 있을 것이다.

 사람들은 왜 이동하는가?

1. 돈을 벌기 위해 2. 돈을 쓰기 위해(백화점/시장) 3. 즐기기 위해(스키장/바닷가) 4. 교육을 위해(강남대치) 이동한다. 부동산의 발전 과정은 이 세 가지의 이동 경로에 따르는 것이다. 우리가 부동산 투자를 할 때 중요하게 눈여겨 봐야 할 것은 부자들이 어디로 가느냐 하는 것이다. 자본주의 사회에서 가장 큰 부자는 기업이다. 대기업들이 옮겨가는 곳은 무조건 부동산 가격이 오른다. 아산, 화성, 수원은 모두 삼성의 공장이 입주함에 따라 부동산값이 크게 올랐다. 서소문동에는 옛 동아그룹 계열의 대한통운 사옥이 있다. 동아그룹 창업자는 부동산은 삼성을 따라하면 성공한다는 믿음을 갖고 삼성타운 근처에 사옥을 지었다는 얘기가 있다. 유통업의 거인 롯데도 부동산에 밝다. 유통업은 부동산업이라고 해도 된다. 대기업은 땅을 살 때 최소 10년 이상의 미래를 보고 투자한다. 그렇기 때문에 대기업을 쫓아 투자하면 손해볼 확률이 거의 없다고 해도 된다. 중소기업 오너, 변호사, 의사, 고위 공무원 등 전문직이나 돈이 많은 사람들이 가는 곳을 따라가면 거의 손해보지 않는다. 이런 부자가 가장 많이 모여 사는 곳은 단연코 서울 강남이다. 일산보다 분당의 값이 높은 이유는 강남 부자들이 강남의 대체 주거지로 분당을 골랐기 때문이다. 강남에서 전철로 30분권에 있는 금호 옥수 지역의 집값이 비싼 이유도 강남 주민들이 자기 자식들 집을 마련하기 위해 재개발 아파트에 투자를 해놓았기 때문이다. 농촌보다 도시에, 도시에서도 대도시에, 대도시에서도 회사가 있는 곳과 가깝고 단지가 큰 곳에, 그리고 부자들이 선호하는 곳에 투자해야 한다. 부동산은 사람들의 이동 경로와 움직임을 이해하는 데서 출발해야 한다. 사람들이 모여들면 집이 세워지고 상권이 만들어진다. 그 움직임에 투자해야 한다.

지하철의 역사를 이해하면 앞으로 우리가 부동산 투자를 할 때 어떤 관점에 서야 하는지 파악할 수 있다. 서울 지하철 1호선이 개통된 것은 74년 8월 15일이다. 그 주위에 백화점들이 생기기 시작했다. 71~74년 공사 기간 중에 미도파 백화점 본점이 73년 문을 열었고, 78년에는 미도파 청량리점이 제기 역세권에 자리를 잡았다. 뉴코아 백화점이 서초구 잠원동에서 문을 열었다. 뉴코아 백화점 개점 당시에는 지하철이 없었지만 향후에 3호선 9호선 고속터미널 역이 놓아졌다. 80년에 2호선 1단계 구간의 개통으로 잠실역이 생겼고, 84년에는 2호선의 모든 구간이 개통됐다. 2호선의 특징은 서울 순환선이라는 데 있다. 3, 4호선은 모두 2호선과 연계하기 위해 만들어진 것이다. 90년에 5, 7호선이 착공됐고, 96년에 5호선이 완전 개통됐다. 5호선이 생기면서 새로운 지위를 획득한 지역이 바로 마포와 목동지역이다. 특히 마포 지역은 여의도와 광화문에 직장을 둔 사람들이 30분 안에 이동할 수 있는 교통 요지이다. 3호선으로 옥수와 금호 지역이 재평가 받은 것과 같은 이치다. 7호선은 부동산값이 싸다. 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않기 때문이다.

교통의 핵심은 역이 생기는 것이 아니라, 돈이 많은 사람들이 많이 모이는 곳이다. 사람들이 많이 일하는 곳과 얼마나 빨리 그리고 쉽게 접근할 수 있느냐가 중요하다. 천안 아산 지역의 부동산값이 강세를 보인 것은 서울로 쉽게 이동할 수 있게 되었기 때문이다. 역세권은 모두 세 차례에 걸쳐 부동산 가격이 뛴다. 지하철 노선 발표 시점, 착공 시점, 그리고 개통 시점이다. 노선 발표를 하더라도 개통까지는 오랜 시간이 걸리기 때문에 노선 발표와 개통 시점 중간에 싸게 나오는 물건을 잡으면 된다. 

경매나 급매로 나오는 땅이나 건물이 있으면 매입해 주택이나 상가를 짓고 분양하거나 리모델링하는 방식으로 부동산 사업을 해 수백억 원의 부를 축적한다. 고급 정보를 얻으려는 노력보다 확인 후 싸게 잡는 게 더 좋은 투자 방법이다. 재건축 아파트 투자의 핵심이 바로 용적률과 대지지분이다. 오피스텔은 대지지분이 적다. 우리가 얻을 수 있는 아이디어는 좋은 물건을 싸게 사야한다는 것이다. 급매나 경매는 위대한 투자가들의 생각과 잇닿아 있는 투자법이다. 평소 부동산 중개업소를 부지런히 돌아다니면서 싼 물건을 잡을 수 있도록 해놓아야 한다.

 부동산 파동

제1차 73~74년 월남 특수가 종료된 시점이다. 경기가 불황에 들어가는 시점이다. 71년 9월 주택공사가 한강을 매립해 지금의 반포 남서울 아파트를 지었지만 경기가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않았다. 그때 분양가는 약 17만 원이었다. 입주자 모집이 안 되자 주택공사는 아파트 이름을 반포 아파트로 바꿨다. 분양 가격의 절반은 입주할 때 전세금 형식으로 내도록 했다. 나머지는 분할 상환할 수 있도록 조건을 대폭 완화시켰다. 불황이 가속화되면 정부는 경기를 부양시키기 위한 대책을 내놓지 않을 수가 없다. 부동산 관련 정책을 완화하고 특단의 조치로 기업들이 명동 사채시장에서 높은 이율로 빌린 돈을 강제로 묶어놓는 대신 그에 대한 보상으로 상호신용금고을 설립할 수 있도록 해주는 사채동결을 발표했다. 정부가 경기부양책을 내놓자 주식시장이 움직였다. 경기가 살아나고 73년부터 주택시장도 움직이기 시작했다. 철근값이 35%나 올랐고 목재, 시멘트 등 건자재값도 이어서 올랐다. 철근 파동은 주택 가격의 상승으로 자연스레 이어졌다. 다른 부동산에 비해 환금성이 뛰어난 아파트부터 가격이 올랐다. 주택업체들도 집을 짓고 분양만 하면 금세 물량이 나갔다. 하지만 아파트값 폭등은 석유파동이 일어나면서 기세가 꺾인다. 서울의 대표 아파트의 평당 가격은 72년에 17만 원이었던 것이 2년만에 40만 원까지 2배 이상 올랐다.

제2차 77~78년 1차 파동 이후 주택 경기 침체를 겪은 후 일어났다. 74~76년까지 분양가는 3년간 제자리 걸음을 했다. 2차 파동을 만든 건 중동 특수였다. 중동 근로자들의 달러벌이로 소득이 증가하자 사람들은 집을 사기 시작했다. 2차 파동의 촉발제는 77년 7월 국세청의 부가가치세 과세 조치였다. 부가가치세 과세 조치로 인해 기존 아파트값이 한두 달 사이에 50% 가까이 폭등하자 너도 나도 아파트를 사들였다. 기존에 있던 아파트 값이 오르자 새로 짓는 아파트 값도 따라서 상승했다. 이 시기 각광을 받았던 지역은 여의도였다. 평당 35만 원에 거래되던 아파트값이 1년 반만에 평당 110만 원까지 올랐다. 아파트 가격 상승 이후 땅값도 크게 올랐다. 명동 땅값이 평당 6백만 원에서 1천만 원이 되었고 강남 지역의 택지값은 평당 30만 원으로 올랐다.

제3차 82~83년 79년 중동특수가 끝나고 율산그룹이 부도가 나는 등 실물 경기가 급속히 위축되기 시작했다. 이때 제2차 오일쇼크도 발생해 위기가 닥쳤다. 정부는 온 나라를 시끄럽게 만들었던 장영자 어음 사기 사건으로 금융시장이 꽁꽁 얼자, 강력한 금융시장 활성화 대책도 내놓았다. 금리를 내리고 시중에 돈을 풀었다. 연 24%에 달하던 은행 금리가 8%로 급락했다. 금리가 떨어지고 유동성이 풍부해지자 부동자금이 주택시장으로 옮겨 갔다. 저금리 정책으로 투자가 살아나면서 먼저 소형 아파트와 전세값이 오르기 시작했다. 신규 분양 아파트도 올랐다. 

제4차 87~91년 소위 3저 호황으로 경기가 활성화되면서 일어났다. 가격 상승이 일어나기 전 목동과 상계동에서 아파트가 많이 생기면서 미분양 아파트도 생겨났다. 그런데 3저 호황과 88올림픽 특수로 시중에 자금이 넘쳐나자 시중 자금이 주식시장을 거쳐 부동산 쪽으로 향하기 시작했다. 돈이 풀리면 집값이 오른다는 통설을 전형적으로 보여주었다. 이 시기 집값 상승세는 서울 강남지역에서 시작돼 전국으로 확산 됐다. 아파트값이 평당 3백만 원까지 오르자 정부는 대책을 내놓았다. 신도시 건설 계획을 발표하고 채권입찰제를 강화하고 세제를 개편했다. 88년 8월 10일 발표된 소위 8.10조치는 집값을 잡기 위한 정부의 강력한 의지를 반영했다. 1가구 1주택 비과세 요건을 1년 이상 거주 또는 3년 이상 보유 거주 또는 5년 이상 보유로 연장했고, 1가구 2주택 양도세 면세 기간을 2년에서 6개월로 단축했다.

제5차 01~03년 경기 악화되면서 저금리 정책을 시작했다. 통화량을 늘리고 각종규제를 완화했다. 분양가 자율화, 분양권 전매를 허용하고, 소형 평수 의무 비율 폐지 등 부동산 경기를 살리기 위한 모든 카드를 꺼냈다. 서울 강남에서 시작돼 신도시로 확산된 후 전국으로 그 범위를 넓혀갔다. 환금성이 높은 아파트가 오른 후 다음으로 상가와 오피스텔이 오르고 그 다음에는 땅으로 가격 인상 흐름이 이어졌다. 가격이 오르자 정부는 집값을 잡기 위해 투기과열지구를 지정하고, 양도소득세와 보유세를 강화하고, 분양권 전매를 제한하는 등 거래를 위축시키기 위한 모든 조치를 취하게 된다. 

이런 부동산 역사를 통해 알 수 있는 것은 이런 것이다. 경기 불황기에 정부가 경기 활성화를 위해 금리를 낮추고 돈을 풀고 부동산 규제를 풀 때가 바로 부동산 투자의 적기라는 점이다. 또한 중요한 것은 시중 자금의 양이라는 것이다. 시중에 돈이 많아지면 자연스럽게 물가 상승이 일어나고 이는 주식을 거쳐 부동산값 상승으로 이어진다. 정부 정책의 흐름을 이해하는 것 또한 중요하다. 부동산값이 오른 뒤 내놓는 카드는 예나 지금이나 비슷하다. 세금제제를 강화하고 투기과열지구 등을 통해 거래를 줄이는 방식을 주로 활용한다. 대세 상승 흐름의 패턴을 잘 이해해야 한다. 강남→신도시(분당/정자/서현)→나머지 신도시→강북→수도권 상가→오피스텔→토지(환금성이 가장 떨어짐)의 순의 과정을 이해해야 한다. 주식의 대장이 삼성전자라면 아파트의 대장주는 강남 아파트다.

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